Investir dans un riad à Marrakech : êtes-vous vraiment prêt ? (test de lucidité)
Avant d’investir dans un riad à Marrakech, mieux vaut être lucide. Cet article vous aide à évaluer votre réelle préparation : budget, rentabilité, contraintes juridiques, gestion et état d’esprit. Un test honnête pour éviter les erreurs coûteuses et construire un projet de riad rentable, durable et aligné avec vos objectifs.
Sébastien Dubois
1/31/20266 min read
Le test de lucidité que peu d’investisseurs osent faire
Il existe deux types de lecteurs qui arrivent sur cet article.
Le premier cherche une confirmation rassurante, un chiffre magique, une promesse déguisée. Il veut savoir combien un riad peut rapporter, en combien de temps, avec quelle facilité apparente. Il espère qu’on lui dira que tout ira bien, que le soleil, les touristes et Airbnb feront le travail à sa place.
Le second, plus rare, cherche autre chose.
Il ne veut pas être rassuré. Il veut être lucide. Il sent confusément que l’investissement dans un riad à Marrakech peut être une opportunité de vie… mais aussi un piège coûteux s’il est mal abordé. Il accepte l’idée que le problème ne soit pas le marché, ni le Maroc, ni les riads mais parfois l’investisseur lui-même.
Cet article n’est pas écrit pour le premier profil. Il est écrit pour le second.
Si tu lis ces lignes avec un léger inconfort, une sensation de mise à nu, alors tu es exactement au bon endroit.
Le riad n’est pas un produit. C’est un révélateur.
Investir dans un riad à Marrakech n’est jamais un simple acte financier.
C’est un projet hybride, à la croisée de plusieurs mondes : immobilier, hôtellerie, management humain, stratégie commerciale, fiscalité internationale, et souvent… quête personnelle.
Le riad révèle tout. Il révèle ton rapport au risque. Ton rapport au contrôle. Ton rapport à l’argent, au temps, à la délégation. Et surtout, il révèle si tu investis pour fuir une situation ou pour construire un projet.
C’est pour cette raison que deux investisseurs, avec le même budget, dans le même quartier, peuvent obtenir des résultats radicalement opposés. L’un construit un actif rentable, structuré, revendable. L’autre accumule fatigue, tensions, déceptions parfois même avec un riad “qui tourne”. La différence ne se joue presque jamais sur le bien. Elle se joue sur la posture.
Le profil psychologique de l’investisseur qui réussit
Contrairement aux idées reçues, l’investisseur qui réussit dans les riads n’est pas nécessairement celui qui a le plus d’argent. C’est celui qui a le plus de clarté.
Il sait pourquoi il investit. Pas en une phrase vague du type “diversifier” ou “changer de vie”, mais avec une vision précise : niveau de revenu attendu, horizon de temps, degré d’implication personnelle, stratégie de sortie.
L’investisseur qui réussit accepte une vérité simple mais inconfortable : un riad rentable est piloté, pas subi.
Il comprend que l’exploitation est au moins aussi importante que l’achat. Il ne fantasme pas un revenu passif total dès le premier jour. Il sait qu’il faudra structurer, tester, ajuster, parfois corriger des erreurs mais toujours avec une logique long terme.
Psychologiquement, il possède trois qualités clés.
La première est l’humilité stratégique.
Il ne croit pas qu’il sait mieux que le terrain. Il s’entoure, écoute, compare, challenge ses certitudes. Il ne confond pas intuition et improvisation.
La deuxième est la capacité à déléguer intelligemment.
Pas à l’aveugle, mais avec des process, des indicateurs, une vision claire. Il comprend que vouloir tout contrôler est souvent le chemin le plus court vers l’épuisement.
La troisième est la patience active.
Il ne cherche pas le coup rapide, mais la montée en puissance progressive. Il sait que la vraie rentabilité d’un riad se construit dans le temps, à condition de poser les bonnes fondations dès le départ.
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Si ce que vous lisez vous parle, il est peut-être temps d’en discuter sérieusement.
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Le profil de l’investisseur qui échoue… même avec de l’argent
C’est sans doute la partie la plus difficile à lire.
Parce qu’elle concerne des profils que l’on voit très souvent sur le terrain.
L’investisseur qui échoue n’est pas toujours imprudent. Il est souvent pressé.
Pressé d’acheter parce qu’il a peur de rater une opportunité.
Pressé de lancer parce qu’il veut des résultats immédiats.
Pressé de déléguer sans cadre, ou au contraire incapable de lâcher prise.
Il confond budget et stratégie.
Il pense que mettre plus d’argent compensera un manque de réflexion.
Il investit parfois pour fuir une situation professionnelle ou personnelle devenue pesante, et charge inconsciemment le riad d’une mission impossible : le sauver.
Autre trait récurrent : la projection fantasmatique.
Il s’imagine exploitant hôtelier sans aimer l’hospitalité.
Il s’imagine manager sans aimer gérer des équipes.
Il s’imagine libre… sans accepter les responsabilités que cette liberté implique.
Résultat ?
Des riads pleins mais peu rentables. Des exploitations chronophages. Des projets qui stagnent après 18 ou 24 mois. Et cette phrase que l’on entend trop souvent : “Sur le papier, ça devait marcher.”
Le test de lucidité : 7 questions inconfortables à se poser avant d’investir
Si tu envisages sérieusement d’investir dans un riad à Marrakech, prends le temps de répondre honnêtement aux questions suivantes. Pas pour me convaincre. Pour te convaincre toi-même.
1. Est-ce que je sais précisément pourquoi je veux investir dans un riad et pas dans autre chose ?
Si la réponse est floue, émotionnelle ou uniquement basée sur des exemples vus sur les réseaux, il y a un vrai risque de déception.
2. Suis-je prêt à considérer l’exploitation comme un métier, au moins au départ ?
Même délégué, un riad nécessite une phase d’implication stratégique. Penser le contraire est l’une des premières erreurs.
3. Ai-je une vision claire de mon niveau d’implication idéal ?
Être trop présent ou pas assez peut être tout aussi destructeur. La question n’est pas “combien de temps”, mais “à quel endroit je crée le plus de valeur”.
4. Suis-je capable d’accepter des résultats progressifs sans remettre tout en cause au bout de six mois ?
La rentabilité durable n’est presque jamais instantanée. L’impatience coûte cher dans ce secteur.
5. Ai-je prévu une stratégie de sortie avant même d’acheter ?
Un bon investissement se pense à l’entrée, à l’exploitation… et à la sortie. Ne pas y réfléchir est une faute stratégique majeure.
6. Est-ce que je m’entoure de personnes qui connaissent réellement les riads, ou uniquement de prestataires généralistes ?
Le diable est dans les détails, et les détails font la rentabilité.
7. Suis-je prêt à remettre en question mes certitudes si la réalité du terrain les contredit ?
Cette question, plus que toutes les autres, détermine souvent la réussite ou l’échec.
Pourquoi ce test est un filtre et pas un jugement ?
Il n’y a pas de bonne ou de mauvaise réponse universelle.
Il y a simplement des projets cohérents… et d’autres qui ne le sont pas encore.
L’objectif de ce test n’est pas de te décourager.
Il est de t’éviter de mal investir, ou d’investir pour de mauvaises raisons.
Beaucoup d’investisseurs perdent de l’argent non pas parce que le modèle des riads ne fonctionne pas, mais parce qu’ils se sont lancés sans alignement entre leur profil, leurs attentes et la réalité du terrain.
La lucidité, dans ce contexte, n’est pas une faiblesse. C’est un avantage concurrentiel.
Guide de l’investissement en location-gérance à Marrakech
Et maintenant ? Passer de la lucidité à la stratégie
Si, en lisant cet article, tu t’es reconnu.
Si certaines phrases t’ont dérangé mais aussi éclairé.
Si tu as répondu OUI à au moins 5 des 7 questions ci-dessus…
Alors tu n’as probablement pas besoin de plus d’informations. Tu as besoin de structure, de clarification, et d’un regard extérieur expérimenté sur ton projet.
Je propose un rendez-vous stratégique offert, strictement réservé aux personnes sérieuses, pour :
analyser ton profil et tes objectifs réels
valider (ou invalider) la cohérence de ton projet de riad
identifier les pièges spécifiques à éviter dans ton cas
poser les bases d’une stratégie d’investissement et d’exploitation réaliste et rentable
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Ce rendez-vous n’est pas une vente déguisée. C’est un filtre. Pour toi comme pour moi.
Parce qu’un bon projet de riad commence toujours par une décision simple : ne pas se mentir.
