Investir dans un riad au Maroc fait rêver de nombreux entrepreneurs, expatriés ou passionnés d’hospitalité. L’image du patio fleuri, de la fontaine, des toits-terrasses baignés de soleil et du charme de la médina attire autant qu’elle intimide : l’achat d’un riad peut représenter un investissement important, souvent entre 150 000 et plus de 800 000 €. Pourtant, il existe une alternative méconnue, agile et beaucoup plus accessible : la location-gérance.

Ce modèle permet d’exploiter un riad comme maison d’hôtes ou établissement touristique sans en être propriétaire, et avec un ticket d’entrée bien plus faible.

Mais la location-gérance est-elle réellement le modèle idéal pour investir au Maroc sans acheter ? Quels en sont les atouts, les contraintes, la rentabilité possible et les risques à éviter ? Décryptage complet.

Qu’est-ce qu’un riad en location-gérance ?

La location-gérance, appelée aussi gérance libre, consiste à louer un fonds de commerce existant et non le bien immobilier lui-même. Dans le cas d’un riad, cela signifie que le propriétaire garde la propriété du riad ; l’exploitant prend la main sur l’activité touristique : réservation, accueil, gestion du staff, commercialisation, décoration légère, optimisation… ; l’exploitant verse au propriétaire un loyer fixe mensuel, appelé "redevance".

C’est un modèle très répandu dans l’hôtellerie et la restauration, et qui a pris de l’ampleur à Marrakech ces dernières années.

Le grand avantage ? Aucun achat immobilier n’est nécessaire.
L’exploitant se concentre sur l’exploitation, c’est-à-dire là où se crée réellement la valeur.

Pourquoi la location-gérance attire autant d’investisseurs à Marrakech ?

Là où l’achat d’un riad nécessite un budget important, la location-gérance permet de démarrer un projet avec un dépôt de garantie de 6 mois, 3 mois de loyer d’avance et un budget d’aménagement et d’opérationnel de départ.

Pour beaucoup d’investisseurs ou d’expatriés, c’est la seule façon de se lancer sans immobiliser des centaines de milliers d’euros.

L’investissement global est en moyenne de 80 000€.

En tant que locataire-gérant, vous gérez le riad comme votre propre entreprise :

• choix du positionnement (romantique, économique, luxe, sportif…),

• stratégie tarifaire sur Booking, Airbnb ou Expedia,

• branding, communication et réseaux sociaux,

• optimisation du taux d’occupation,

• recrutement et gestion du personnel.

Vous avez donc la main sur tout ce qui influence la rentabilité, ce qui est rarement le cas pour un simple gestionnaire de riad.

Dans de nombreux cas, un riad exploité intelligemment peut générer :

• 8 000 à 25 000 dh de bénéfices mensuels pour de petits riads (4 à 6 chambres),

• 30 000 à 120 000 dh mensuels pour des riads plus grands (8 à 12 chambres+),

• des pics très élevés en haute saison grâce aux 95% d’occupation courants dans la médina de Marrakech.

Comme l’investissement initial est très bas, le ROI est souvent beaucoup plus rapide qu’un achat traditionnel.

Si l’activité ne fonctionne pas ou si vous souhaitez évoluer :

• vous pouvez arrêter à la fin du contrat,

• vous pouvez reprendre un autre riad plus rentable,

• vous pouvez même gérer plusieurs riads en réseau.

Cela permet de scaler un business sans endettement bancaire.

Investir dans un riad : combien ça coute ?

Les contraintes et risques à connaître avant de signer

La location-gérance est séduisante, mais elle n’est pas parfaite. Il faut connaître les limites pour éviter les mauvaises surprises.

Même si vous développez le riad, améliorez son image et augmentez la clientèle : le riad ne vous appartiendra jamais et les investissements structurels profitent surtout au propriétaire.

Il faut donc veiller à ne réaliser que des travaux légers, garder votre stratégie orientée sur l’exploitation, pas sur la pierre. Mal choisir son propriétaire peut transformer un rêve en cauchemar. Vous devez vous protéger contre :

• une résiliation anticipée injustifiée,

• une augmentation de loyer au renouvellement,

• un manque de communication ou de réactivité.

Le contrat doit être solide, précis et encadré par un avocat.

Gérer un riad, c’est gérer des voyageurs du monde entier, une équipe, de la logistique, des urgences, des plateformes en ligne, une qualité de service irréprochable. Ce n’est pas un investissement passif. C’est un vrai métier, même si une conciergerie professionnelle peut vous accompagner.

Quelle rentabilité espérer avec un riad en location-gérance ?

La rentabilité dépend principalement de l’emplacement, la qualité du riad, le nombre de chambres, la saisonnalité, la stratégie commerciale.

Voici des exemples réalistes à Marrakech :

Petit riad de 5 chambres – Place des épices

Loyer : 15 000 à 25 000 dh

CA annuel potentiel : 1 000 000 à 1 500 000 dh

Bénéfices nets : 400 000 à 500 000 dh/an

Riad de 8 chambres – Mouassine

Loyer : 50 000 à 60 000 dh

CA annuel : 2 000 000 à 2 500 000 de dh

Bénéfices nets : 600 000 à 800 000 dh/an

Grand riad 12+ chambres – Maison d’hôtes professionnelle

Loyer : 70 000 à 80 000 dh

CA potentiel : 3 à 6 M dh

Bénéfices nets : 1 000 000 à 1 500 000 dh/an

Un riad acheté à 4 ou 5 millions de dirhams génère en général un rendement de 15 à 18%.
En location-gérance, vous pouvez viser 20 à 50% de rentabilité, parfois plus.

Investir dans un riad 9 chambres ultra rentable à Marrakech

Comment choisir le bon riad en location-gérance ?

Un riad rentable doit être dans la médina, proche d’un axe touristique, accessible (taxi, parking, ruelles larges), sécurisé et calme.Moins de 4 chambres : difficile d’être très rentable. 6 à 8 chambres : le sweet spot. 10 chambres et plus : modèle professionnel.

Un bon contrat doit préciser : la durée (6 à 9 ans idéalement et optez pour l’option d’achat si possible), le montant du loyer et sa révision, la liberté d’exploitation, le droit de sous-traiter (conciergerie), la répartition des travaux, les conditions de sortie. Le contrat est votre meilleure assurance.

Veillez à ce que le loyer reste cohérent avec le niveau de performance que vous pouvez atteindre avec un taux d’occupation de 70 %. Une location-gérance ne vaut la peine d’être acceptée que si elle vous garantit au minimum 30 % de bénéfice net mensuel, une fois toutes les charges déduites. Concrètement : si votre chiffre d’affaires atteint 30 000 €, vous devez pouvoir conserver au moins 10 000 € de bénéfice réel.

Pourquoi la location-gérance est en plein boom au Maroc ?

Marrakech attire chaque année un nombre croissant de voyageurs, avec des taux d’occupation parmi les plus hauts du pays, même en basse saison. La location-gérance offre ainsi une porte d’entrée idéale pour s’installer au Maroc sans avoir à acheter immédiatement un riad.

De nombreux propriétaires ne souhaitent plus gérer eux-mêmes : pression opérationnelle, gestion du personnel, suivi des plateformes… Ils préfèrent confier leur établissement à un exploitant professionnel.

Il est même possible de déléguer complètement la gestion à une conciergerie spécialisée dans les riads et maisons d’hôtes à Marrakech. Elle s’occupe du staff, optimise les prix, évite les erreurs administratives, garantit une expérience client irréprochable et maximise la rentabilité.

Nous avons par exemple lancé un riad de 5 chambres en location-gérance avec notre conciergerie : les gérants ont généré 5 000 € de bénéfice mensuel avant impôts, après déduction des frais de gestion. Évidemment, pour atteindre ce niveau de résultat, deux éléments sont essentiels : un loyer raisonnable et une conciergerie performante.

Alors, est-ce le modèle idéal pour investir sans acheter ?

Oui, si :

✔ vous souhaitez un investissement à faible capital
✔ vous cherchez un business rentable rapidement
✔ vous êtes prêt à gérer ou déléguer une activité touristique
✔ vous voulez tester avant d’acheter un riad plus tard
✔ vous aimez l’hospitalité et le contact humain

Non, si :

✖ vous voulez absolument posséder la pierre
✖ vous cherchez un investissement totalement passif
✖ vous ne souhaitez pas gérer d’équipe ou de voyageurs

Conclusion

La location-gérance est aujourd’hui la manière la plus accessible, flexible et rentable d’investir dans un riad au Maroc sans acheter. C’est un modèle qui permet de démarrer vite, avec peu de capital, tout en construisant une activité solide dans un marché touristique en plein essor.

Avec le bon riad, un bon contrat et une gestion professionnelle, la location-gérance peut devenir une véritable machine à cash et même le tremplin vers l’acquisition d’un riad plus tard.

Si vous envisagez un projet d’investissement à Marrakech, nous vous offrons un rendez-vous stratégique, clair et transparent, pour cadrer votre opération avant même de vous engager.

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