Pourquoi certains riads gagnent de l’argent dès la première année (et d’autres jamais) ?
Pourquoi certains riads à Marrakech sont rentables dès la première année quand d’autres n’atteignent jamais l’équilibre ? Cet article dévoile les décisions clés avant l’achat, les erreurs irréversibles et l’importance d’une vision stratégique pour bâtir un riad réellement rentable dès le départ.
Sébastien Dubois
2/8/20265 min read
Il existe à Marrakech deux types de propriétaires de riads.
Ceux qui, au bout de 12 mois, parlent déjà de rentabilité, de calendrier plein, de stratégies d’upsell, de partenariats avec des agences, de taux d’occupation qui dépassent leurs prévisions.
Et ceux qui, au bout de 12 mois, parlent de charges imprévues, de rénovations sans fin, de réservations aléatoires, de dépendance totale à Booking, de stress, et parfois… de revente à perte.
Pourtant, tous ont acheté “un beau riad à Marrakech”.
Tous avaient un rêve. Tous pensaient avoir fait “une bonne affaire”.
Alors pourquoi certains gagnent de l’argent dès la première année… et d’autres jamais ?
La réponse est simple à formuler, mais inconfortable à entendre : la réussite d’un riad ne se joue pas à l’ouverture, mais bien avant l’achat.
Ce que tu décides avant de signer chez le notaire conditionne 80 % de ta rentabilité future.
Les 5 décisions prises AVANT l’achat qui font toute la différence
1. Acheter un “produit rentable”, pas un “coup de cœur immobilier”
Beaucoup d’investisseurs achètent un riad comme on achète une résidence secondaire.
Ils tombent amoureux d’un patio, d’un zellige, d’une terrasse.
Problème : le voyageur ne réserve pas un coup de cœur d’acheteur.
Il réserve une promesse d’expérience.
Les riads qui gagnent dès la première année sont pensés comme des produits touristiques, pas comme des objets patrimoniaux.
Questions à se poser AVANT d’acheter :
À qui s’adresse ce riad précisément ?
Quelle promesse unique je peux faire au voyageur ?
En quoi ce riad sera différent des 2 000 autres à Marrakech ?
Un riad “joli” mais sans positionnement clair est condamné à se battre sur le prix.
2. Choisir l’emplacement selon la demande réelle, pas selon la carte postale
Il y a les quartiers “instagrammables” et il y a les quartiers qui se remplissent réellement.
Un bon emplacement n’est pas celui qui plaît au propriétaire.
C’est celui qui convertit le mieux sur les plateformes et en vente directe.
Les riads rentables dès la première année sont proches des flux touristiques réels, facilement accessibles et situés dans des zones perçues comme rassurantes par les voyageurs. À l’inverse, un riad magnifique dans une ruelle peu connue peut devenir un cauchemar marketing.
Avant même de visiter un bien, fais analyser son potentiel commercial réel.
Réserve une session “pré-achat stratégique” (offerte) pour éviter un mauvais emplacement coûteux.
3. Calculer la rentabilité AVANT la rénovation (et non après)
L’erreur classique : “On verra bien combien ça rapporte une fois ouvert.”
Les riads qui gagnent dès la première année ont fait un prévisionnel réaliste :
Nombre de chambres réellement exploitables
Prix moyen par nuit atteignable (et pas rêvé)
Taux d’occupation atteignable la 1ère année (pas celui d’un riad installé depuis 5 ans)
Charges fixes complètes (personnel, commissions OTA, entretien, impôts, marketing)
Beaucoup découvrent trop tard que leur riad peut être “plein”… et non rentable.
4. Concevoir l’exploitation AVANT la décoration
La majorité commence par : “On va faire une belle déco, le reste suivra.”
Les projets qui marchent font l’inverse : parcours client pensé avant les couleurs des murs, upsells prévus avant le choix des meubles et organisation des équipes prévues avant la mise en ligne sur Booking. Un riad rentable est un système, pas une œuvre d’art.
5. Acheter avec une stratégie de sortie
Même si ton objectif est l’exploitation long terme, les investisseurs les plus lucides se demandent : “Si je dois revendre dans 3 ou 5 ans, est-ce que ce riad prendra de la valeur ?”
Emplacement, potentiel d’extension, nombre de chambres, possibilité d’optimisation…
Les riads qui gagnent vite sont souvent ceux qui ont été pensés aussi comme actifs revendables.
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Les erreurs irréversibles qui condamnent un riad dès le départ
Certaines erreurs ne se rattrapent jamais, même avec du bon marketing.
Acheter trop grand sans savoir remplir
Un riad de 10 chambres mal positionné est plus dangereux qu’un 5 chambres bien pensé.
Plus de personnel, plus de charges, plus de pression commerciale.
Sous-estimer la rénovation
Un budget de travaux mal évalué crée un stress financier, retard d’ouverture et arbitrages de qualité qui nuisent à l’expérience client.
Dépendre uniquement de Booking & Airbnb
Les riads “jamais rentables” sont souvent 100 % dépendants des OTA, sans stratégie de vente directe, sans base email et sans partenariats locaux.
Résultat : commissions élevées + guerre des prix = marges écrasées.
Ouvrir sans stratégie d’acquisition
“On ouvre et on voit.”
C’est la phrase qui ruine des projets.
Les riads rentables dès la 1ère année ont :
une stratégie de lancement,
des offres packagées,
des partenariats avec agences, conciergeries, influenceurs ciblés.
Si tu n’as pas encore acheté ton riad, tu as un avantage énorme :
Profite d’une session “pré-achat stratégique” pour construire ton modèle économique avant qu’il ne soit trop tard.
L’importance de la vision dès le départ
La vraie différence entre un riad qui gagne et un riad qui survit, ce n’est pas l’argent investi.
C’est la vision du projet dès le premier jour.
Un riad rentable n’est pas “un hébergement de plus”.
C’est une marque, une expérience et un positionnement clair dans l’esprit du voyageur.
Les propriétaires qui réussissent parlent :
de stratégie,
de parcours client,
de rentabilité par chambre,
de création de valeur.
Les autres parlent de problèmes, de fatigue, de saison basse et de dépendance aux plateformes. La différence n’est pas dans le riad. Elle est dans la tête du porteur de projet.
En résumé : pourquoi certains gagnent dès la première année
Ils n’ont pas plus de chance. Ils ont pris de meilleures décisions avant même de posséder un riad. Ils ont pensé business avant déco, pensé client avant ego, pensé système avant émotion. Et surtout, ils se sont fait accompagner au bon moment : avant l’achat, pas après l’erreur.
Tu veux éviter de faire partie de ceux qui “réapprennent à zéro” ?
Si tu envisages d’acheter ou de reprendre un riad à Marrakech, la meilleure décision n’est pas de visiter plus de biens.
C’est de clarifier ta stratégie AVANT de t’engager financièrement.
Session “Pré-Achat Stratégique” Offerte
Pendant 30 minutes, on analyse ensemble:
ton budget réel,
ton objectif (rentabilité, lifestyle, revente, cash-flow),
le type de riad qui correspond à TON projet (pas celui de ton agent immobilier),
les pièges à éviter selon ton profil.
Réserve ta session stratégique maintenant.
Les places sont volontairement limitées pour garder un accompagnement qualitatif.
