Comment investir dans un riad 9 chambres ultra rentable à Marrakech?

Changer de vie grâce à un riad, c’est possible à condition de faire les bons choix.
Un riad de 8 chambres, bien pensé et parfaitement exploité, peut générer jusqu’à 20 000 € de chiffre d’affaires mensuel rien qu’avec les réservations de chambres. Et ce n’est qu’un début : les ventes additionnelles (repas, transferts, excursions, soins, etc.) peuvent représenter jusqu’à 30 % de ce chiffre, ce qui décuple le potentiel de rentabilité. Faites le calcul… Le modèle parle de lui-même.

Aujourd’hui, je veux attirer votre attention sur le potentiel stratégique d’un riad de 9 chambres dans la médina de Marrakech. Ce type de projet n’est pas uniquement une opportunité de cash-flow : c’est aussi un formidable levier de valorisation patrimoniale. Chez Les Riads du Soleil, nous recommandons toujours d’activer ces deux leviers essentiels : la rentabilité ET la valorisation.

Voici donc les 9 clés pour réussir l’investissement dans un riad de 9 chambres ultra rentable, avec une opportunité exclusive à découvrir à la fin de cet article.

1. Quel budget pour acquérir un riad de 9 chambres ?

Un tel projet nécessite une surface minimale de 170 à 200 m² de terrain, surtout si vous envisagez d’y intégrer un espace SPA, un vrai plus pour la clientèle.

En l’état (à rénover) : le prix d’achat ne devrait pas dépasser 350 000 €.

Déjà rénové : comptez environ 600 000 €, notamment dans un quartier en pleine valorisation.

En activité (exploitée) : un tel riad peut être valorisé à 1,2 million d’euros selon son emplacement et ses performances.

Si on vous propose un prix dépassant de plus de 100 000 € ces fourchettes, il y a de fortes chances que ce soit une bonne affaire… pour le vendeur ou son agent.

2. Titré ou melkia : que choisir ?

C’est l’une des grandes questions qui revient dans tous les projets d’acquisition dans la médina. Les riads titrés sont plus rares et coûtent presque deux fois plus cher, car le processus d’achat est plus fluide, sécurisé et parfois finançable par certaines banques. Les riads melkia représentent environ 80 % du marché, mais ils impliquent plus de vigilance. Cela dit, certaines melkias avec numéro de réquisition déjà attribué sont des opportunités solides à condition d’être bien accompagné.
Bon à savoir : des riads titrés à bon prix peuvent se présenter lorsque les vendeurs sont pressés. Ce sont souvent les meilleures affaires du marché.

3. Dans quel quartier de la médina investir en 2025 ?

Les quartiers les plus prisés de la médina de Marrakech se situent dans un rayon de 500 mètres autour de la place Jemaa El Fna. Ce sont les zones les plus connues et les plus fréquentées par les touristes. Mais cette renommée a un prix : les riads rénovés y atteignent 4 000 à 5 000 € le mètre carré, et les biens déjà en exploitation se vendent encore plus cher.

C’est pourquoi, pour un investissement à fort potentiel de valorisation, nous recommandons de cibler les quartiers en développement situés à environ 10 minutes à pied de la place. Ces zones offrent encore des opportunités à rénover autour de 1 500 € le mètre carré. Riad Larouss et Bensaleh sont deux exemples concrets de quartiers montants, où de belles opérations sont encore possibles.

4. Quel budget travaux prévoir ?

Le coût moyen de rénovation à Marrakech tourne autour de 1 000 € par mètre carré, calculé sur la surface au sol. Exemple : pour un riad de 200 m² au sol, comptez 200 000 € de travaux.

À noter : un riad a souvent deux niveaux + une terrasse, donc la surface habitable réelle est généralement le double. Si l’on rapporte le budget aux surfaces habitables, on arrive à environ 500 € par mètre carré, ce qui reste très compétitif.

En revanche, pour un projet de riad & SPA, il faut ajouter un budget décoration à ne pas négliger, surtout pour atteindre un niveau de standing. Comptez entre 30 000 € et 40 000 € selon le style, les finitions et le niveau de personnalisation souhaité.

5. Quel chiffre d’affaires espérer générer ?

Un riad rentable repose sur deux piliers majeurs :

1. Les nuitées
   

2. Les ventes additionnelles (repas, soins, excursions, transferts, etc.)
   
   

Riad Classique (9 chambres dont 1 suite familiale)

Tarif moyen : 85 € la nuit

Taux d’occupation : 80 %

Calcul : 10 chambres × 85 € × 24 nuits ≈ 20 400 € / mois

À noter : les riads bien gérés atteignent fréquemment 90 à 95 % de taux d’occupation.

Riad & SPA (9 chambres dont 1 suite familiale)

Tarif moyen : 120 € la nuit (prix de lancement, évolutif)

Calcul : 10 chambres × 120 € × 24 nuits ≈ 28 800 € / mois

Les riads de standing atteignent jusqu’à 150 € la nuitée au bout de 2 à 3 ans, avec une hausse annuelle de prix de l’ordre de 10 %. La présence d’un SPA intégré et d’un service irréprochable est alors indispensable pour soutenir cette montée en gamme.

Les ventes additionnelles : un levier stratégique

Riad Classique : panier moyen de 30 €/voyageur
→ 200 voyageurs/mois = 6 000 € / mois supplémentaires

Riad & SPA : panier moyen de 50 €/voyageur
→ 200 voyageurs/mois = 10 000 € / mois supplémentaires

Quel revenu viser ?

Avec une bonne stratégie d’exploitation et un service à la hauteur, un riad de 9 chambres bien positionné peut générer entre 25 000 € et 35 000 € de chiffre d’affaires mensuel, voire plus si vous capitalisez sur une montée en gamme progressive.

Lire l'ouvrage Investir et exploiter un riad maison d'hôtes au Maroc.

6. Comment augmenter la rentabilité de votre riad ?

Pour transformer un bon riad en véritable machine à cash-flow, deux leviers puissants peuvent être activés : le SPA et la table d’hôtes. Bien exploités, ils peuvent chacun générer en moyenne jusqu’à 5 000 € de revenus mensuels supplémentaires.

Mais attention : ces revenus ne s’improvisent pas. Il faut une gestion rigoureuse, une stratégie marketing ciblée, une ouverture vers une clientèle extérieure au riad.

Cela implique d’investir dans un développeur d’activité chargé de dynamiser le chiffre d’affaires hors hébergement et une présence digitale solide (référencement local, réseaux sociaux, plateformes spécialisées)

Potentiel supplémentaire : 10 000 € / mois. Pour les investisseurs qui veulent tirer le meilleur de leur riad, c’est un axe de développement prioritaire.

7. Dans combien de temps puis-je lancer l’exploitation ?

Tout dépend de l’état du bien et du type de projet choisi :

Riad à rénover

Délai moyen : 9 à 12 mois. Ce délai inclut : la conception, les travaux de rénovation, l’aménagement et les finitions.

Construction neuve

Délai estimé : 18 mois minimum, sans compter les délais administratifs pour l’obtention des autorisations.C’est une option plus longue mais qui permet une personnalisation complète du projet.

Pour un positionnement haut de gamme, visez au moins 200 m² de surface au sol. Cela vous permettra d’offrir de vraies suites spacieuses, un espace SPA fonctionnel et une capacité d’accueil et de service en cohérence avec un tarif premium.

8. Quelles sont les charges d’exploitation mensuelles ?

Voici une estimation réaliste des coûts fixes pour un riad de 9 chambres, incluant les postes clés nécessaires pour une exploitation professionnelle :

Équipe minimale : 1 manager, 1 veilleur de nuit, 2 femmes de ménage, 1 cuisinière et quelques extras pour les jours de repos.

Avec un SPA : ajoutez 1 praticienne
Avec une table d’hôtes ouverte au public : prévoyez 2 à 3 employés supplémentaires pour la restauration

Effectif total estimé : entre 5 et 9 personnes selon le standing
Coût mensuel salaires : entre 3 000 € et 4 500 €

Autres charges mensuelles

Montant estimatif

Commissions plateformes (Booking, Airbnb, etc.) : 5 500 € (environ 20 % du CA)

Alimentaire (petits déjeuners, repas) : 1 500 €

Eau et électricité : 800 €

Linge (lavage, renouvellement) : 500 €

Divers (frais de gestion, abonnements, maintenance) : 500 €

Total des charges mensuelles : ≈ 12 550 €

Ce seuil constitue une base de travail sérieuse pour les investisseurs souhaitant se projeter dans l’exploitation réelle d’un riad 9 chambres.

Résultat net estimé avant impôts : Avec un chiffre d’affaires mensuel de 20 000 € à 28 000 €, cela laisse une marge mensuelle de 7 500 à 15 000 €, hors ventes additionnelles.

Optimisation possible :

1. Réduire la dépendance aux OTA (Booking, Airbnb...) : misez sur les réservations directes via un bon site, une stratégie email marketing et du référencement naturel.

2. Maîtriser vos charges sans sacrifier la qualité : achat en gros, linge internalisé, personnel polyvalent.

3. Objectif réaliste : ramener les charges à 10 000 € / mois, et augmenter la marge nette jusqu’à 18 000 € mensuels sur un bon mois.

9. Comment réussir un projet de riad rentable… à distance ?

Investir dans un riad à Marrakech sans vivre sur place peut sembler complexe mais c’est parfaitement réalisable avec la bonne méthode et les bons partenaires.

C’est sans doute l’étape la plus difficile : trouver un riad titré, rentable, bien situé et au juste prix. Les biens réellement intéressants ne restent pas longtemps sur le marché. Et les riads titrés, particulièrement recherchés, sont rares et très convoités.

La solution : faire appel à une entreprise spécialisée dans la chasse de biens à fort potentiel locatif, qui maîtrise les spécificités juridiques, techniques et commerciales de la médina.

Un bon investissement peut perdre toute sa valeur si les travaux sont mal gérés. Il est essentiel de s’appuyer sur un acteur capable de concevoir un projet architectural cohérent avec l’exploitation hôtelière, réaliser des travaux soignés, durables et conformes aux normes et especter les délais, même à distance

Le point clé pour les investisseurs non-résidents est la mise en place d’une exploitation professionnelle, qui permet de transformer l’investissement immobilier en source de revenus pérenne et croissante.

Un partenaire fiable proposera : des contrats clairs et légalisés, garantissant vos intérêts et une formule clé en main avec conciergerie, incluant :

• Recrutement et formation d’un manager

• Gestion des réservations et plateformes

• Développement des ventes additionnelles (SPA, table d’hôtes, etc.)

Un bon manager doit pouvoir générer jusqu’à 6 000 € de revenus additionnels mensuels à lui seul. C’est un levier essentiel de rentabilité.

Bénéficier d'un rendez-vous conseil offert pour bien investir dans un riad.

Conclusion : L’opportunité de la semaine

Maintenant que vous disposez des 9 clés pour réussir, il ne vous manque plus… la bonne porte à ouvrir.

Je vous propose une opportunité exceptionnelle dans la médina de Marrakech :

• Riad titré à rénover

• 217 m² au sol, situé à deux pas de la mosquée Ben Salah, dans un quartier en plein essor

• 9 chambres avec potentiel de classement maison d’hôtes & SPA

Chiffres clés

• Prix d’acquisition : 3,3 millions de dirhams (~300 000 €)

• Projet clé en main (travaux, aménagement, lancement) : 5,6 millions de dirhams (~510 000 €)

• Délai de livraison : 9 à 12 mois

• Revenus projetés dès la 1ère année : jusqu’à 25 000 € / mois
  (avec la conciergerie Les Riads Du Soleil et stratégie commerciale optimisée)
  
  

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Sébastien Dubois

Auteur d’Investir et exploiter un riad maison d’hôtes au Maroc

Fondateur de RDS Voyage

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