Investir dans un riad : combien ça coûte réellement en 2025 ?

L'investissement dans un riad au Maroc attire de plus en plus d'investisseurs en quête d'authenticité, de rentabilité et de diversification patrimoniale. Marrakech, Fès ou Essaouira sont des destinations prisées pour ce type d'acquisition. Mais combien coûte réellement l'achat et l'exploitation d'un riad en 2025 ? Entre prix d'achat, frais de rénovation, charges et rentabilité, décryptons ensemble les véritables coûts d'un tel investissement.

1. Le prix d’achat d’un riad en 2025

Le prix d’un riad varie considérablement selon plusieurs facteurs : la localisation, la surface, l'état du bien et le potentiel touristique. Voici les fourchettes de prix actuelles selon les principales villes :

Marrakech : 1,5 à 6 millions de dirhams (140 000 à 550 000 euros) pour un riad moyen, et jusqu'à 15 millions de dirhams (1,4 million d’euros) pour un bien d'exception.

Fès : 700 000 à 3 millions de dirhams (65 000 à 280 000 euros) pour un riad en bon état.

Essaouira : 1 à 4 millions de dirhams (90 000 à 370 000 euros), avec un intérêt croissant pour cette ville balnéaire.

À Marrakech, on peut trouver des belles opportunités clé en main à partir de 300 000€. Il est essentiel de prévoir des frais de notaire et d’enregistrement, qui s'élèvent en général à environ 6 à 8 % du prix d'achat.

2. Le coût des rénovations et de l’aménagement

Dans la majorité des cas, un riad ancien nécessite une rénovation, notamment au niveau des fondations, de la toiture, de la plomberie et de l'électricité. Le budget moyen est le suivant :

Rénovation basique : 8000 dirhams/m² (770 euros/m²)

Rénovation haut de gamme : 12 000 dirhams/m² (1 100 euros/m²)

Ainsi, pour un riad de 250 m² nécessitant une rénovation complète, il faut compter 2 000 000 à 3 millions de dirhams (192 000 à 280 000 euros). Ajoutez à cela l’aménagement et la décoration (mobilier, luminaires, textiles), qui peuvent aller de 150 000 à 1 million de dirhams (14 000 à 92 000 euros) selon le standing.

3. Les coûts d’exploitation et les charges annuelles

Si vous souhaitez exploiter votre riad en maison d'hôtes, plusieurs frais sont à anticiper :

Personnel : Un riad de 5 chambres nécessite en moyenne 4 (manager, veilleur de nuit, cuisinier, femme de chambre ), soit une masse salariale de 16 000 à 20 000 dirhams/mois (1 400 à 1900 euros).

Taxes et impôts :

Taxe professionnelle (TP) : environ 10 000 dirhams/an (900 euros).

Taxe touristique : 15 à 30 dirhams par nuitée et par personne.

TVA et impôts sur les sociétés (si exploitation commerciale).

Entretien et services : Eau, électricité, Internet, maintenance, budget annuel estimé à 60 000 à 150 000 dirhams (5 500 à 14 000 euros).

Marketing et OTA (Booking, Airbnb) : Prévoir 10 à 20 % du CA en commission pour ces plateformes.

Lire le livre Investir et exploiter un riad maison d'hôtes au Maroc.

4. Rentabilité : à quoi s’attendre ?

La rentabilité d’un riad dépend du taux de remplissage, du prix moyen des nuitées et de la gestion des coûts. Voici quelques chiffres clés pour un riad de 5 chambres :

Prix moyen de la nuitée : 800 à 2 500 dirhams (75 à 230 euros)

Taux de remplissage moyen à Marrakech : 50 à 75 % la première année.

Revenu mensuel estimé : 120 000 à 400 000 dirhams (11 000 à 37 000 euros)

Bénéfice net mensuel (après charges et salaires) : 30 000 à 100 000 dirhams (2 800 à 9 200 euros)

Un riad bien géré peut offrir une rentabilité nette de 20% par an, avec un retour sur investissement en 5 ans. La conciergerie des Riads Du Soleil permet d’atteindre 90% de taux de réservation après 2 ans d’exploitation et développer le chiffre d’affaires d’un riad de près de 30% grâce aux ventes additionnelles.

5. Les erreurs à éviter

Sous-estimer le coût des rénovations : Toujours prévoir une marge supplémentaire de 20 %.
Mauvais choix d’emplacement : Privilégiez les zones touristiques bien desservies.
Mauvaise gestion : Une gestion locale efficace est essentielle pour assurer la rentabilité.
Négliger le marketing : Un bon site web, des avis clients et une forte présence sur les réseaux sociaux sont indispensables.
Non-conformité administrative : S’assurer d’avoir toutes les autorisations nécessaires pour exploiter en maison d’hôtes.

Conclusion : Un investissement rentable avec une bonne stratégie

Investir dans un riad en 2025 reste une opportunité attrayante, notamment à Marrakech, qui continue d'attirer des millions de touristes. Avec un budget global compris de 3 millions de dirhams (280 000 à 920 000 euros) pour l'achat, la rénovation et la mise en exploitation, un riad bien géré peut générer des revenus confortables.

Toutefois, la clé du succès réside dans la préparation, la bonne gestion et l'adaptation aux tendances du marché. Si vous souhaitez investir en toute sécurité, faites-vous accompagner par des experts locaux qui connaissent les réalités du terrain.