Investir dans un bien melkia un bien non titré, c’est accepter d’entrer dans un jeu subtil où se mêlent audace, patience et flair. Ces propriétés, souvent situées dans les quartiers les plus prisés comme la Médina, offrent des prix nettement inférieurs à ceux du marché classique. Mais derrière cet avantage se cachent des enjeux juridiques complexes, des variables humaines et des démarches administratives exigeantes.
Ce guide vous révèle, chiffres à l’appui, comment distinguer la vraie opportunité du mirage, les étapes à suivre pour sécuriser votre opération, et les experts à mobiliser pour mener votre projet à terme.

Qu’est-ce que la melkia ?

La melkia (ou melk) est un vestige vivant de l’histoire immobilière marocaine. C’est une preuve de propriété fondée sur la coutume, transmise de génération en génération, souvent rédigée devant un adoul, le notaire traditionnel.
Elle atteste qu’une famille possède un bien depuis des décennies, parfois des siècles, mais sans inscription au registre foncier moderne.

En clair : une melkia est acceptée entre les parties, mais elle reste fragile face à un héritier qui réapparaît, une limite mal définie ou une contestation tardive. C’est un terrain fertile… mais encore mouvementé.

Combien de temps dure la titrisation d’un bien melkia ?

Autrefois, titrer un bien melkia relevait du combat marathon : certaines procédures dépassaient deux ans.
Aujourd’hui, grâce à la digitalisation progressive et à l’efficacité administrative, un titre foncier peut s’obtenir en un an et un jour, à compter de la délivrance du numéro de réquisition, le précieux récépissé qui confirme le dépôt de votre dossier.

Les deux mois suivant cette réquisition sont décisifs : c’est la fenêtre durant laquelle les héritiers potentiels peuvent s’opposer. Passé ce délai, la voie s’éclaircit.

Le temps restant dépend ensuite de l’état des documents, de la cohérence entre surface réelle et surface déclarée et surtout… du sérieux de votre accompagnement.

Pourquoi tant d’investisseurs acceptent-ils le risque ?

Parce que la récompense peut être spectaculaire.

Un riad melkia de 8 chambres à Marrakech peut s’acheter autour de 200 000 €, quand un riad titré de taille similaire grimpe facilement à 350 000 €.
L’écart crée une opportunité unique : si vous parvenez à titrer le bien et à passer entre les gouttes des revendications familiales tardives, vous capturez une valeur immobilière que beaucoup d’autres ne peuvent se permettre.

En somme : la melkia n’est pas pour les joueurs prudents… mais pour les stratèges patients.

Comment sécuriser une acquisition melkia ? Deux stratégies gagnantes

1. Acheter avec condition suspensive
   Vous signez l’achat à condition d’obtenir le numéro de réquisition à votre nom.
   De quoi dormir serein : une fois la prescription de deux mois passée, la titrisation est quasi garantie.

2. Acheter un bien déjà doté d’un numéro de réquisition
   Le bien sera titré dans moins d’un an, parfois beaucoup moins.
   Il suffit alors de faire modifier le nom auprès de la Conservation foncière.
   Cette étape requiert l’expertise d’un avocat aguerri, car la procédure, bien que routine pour lui, n’est pas triviale.

Investir dans un riad : combien ça coute ?

Que pouvez-vous faire avec un bien melkia ?

Bien plus que la plupart des investisseurs l’imaginent.

Le statut du bien titré ou non ne bloque ni les permis travaux ni les autorisations d’exploitation. Dans la Médina, plus de 80 % des propriétés ne sont pas titrées : c’est la norme, pas l’exception.

Vous pouvez donc rénover, construire, exploiter en maison d’hôtes, valoriser le bien avant même la fin du titrage.

Le seul verrou majeur, c’est le financement : aucune banque ne finance une acquisition melkia. L’achat doit donc être fait en fonds propres. Si votre stratégie repose sur un prêt bancaire, la melkia n’est pas votre terrain de jeu.

Quelle rentabilité espérer ? Exemple d’une opération réussie

Un cas réaliste observé sur le marché :

Achat d’un riad melkia (150 m² au sol, 8 chambres) : 200 000 €

Rénovation complète : 150 000 €

Frais de titrisation et notaire : 20 000 €

Ameublement : 30 000 €

Budget total : 400 000 €

Une fois titré, rénové et exploité, un riad similaire peut être estimé autour de 800 000 €.
Soit une plus-value latente de 400 000 €.

En exploitation :

Tarif minimum : 100 € / nuit

Taux d’occupation : 70 % (1ère année)
→ 15 000 € de chiffre d’affaires mensuel, pouvant atteindre 20 000 € avec 90 % d’occupation
→ +25 % en restauration et services

Résultat :
➡ Plus-value potentielle : 200 000 € à 400 000 €
➡ Revenus d’exploitation : 10 000 € / mois possible

Mais restons lucides : c’est un scénario optimiste. Une contestation ou un défaut documentaire peut tout bouleverser.

Investir dans un riad 9 chambres ultra rentable à Marrakech

Quels sont les risques ? Les voici, sans filtre

Perte totale de l’investissement en cas de revendication d’héritier.

Actes imprécis ou falsifiés, fréquents dans des documents anciens.

Impossibilité d’immatriculer le bien tant qu’un élément bloque le dossier.

Difficulté de revente : un bien non titrable se revend… au rabais.

La melkia récompense les investisseurs préparés ; elle punit les imprudents.

Comment sécuriser à 95 % votre investissement ?

Le rôle de votre notaire est déterminant : c’est lui qui vérifie la validité de la melkia, identifie les héritiers, examine le dossier auprès de la Conservation foncière et pilote l’obtention du numéro de réquisition.

La procédure dure généralement 3 à 5 mois avant d’obtenir ce numéro, selon la précision des actes anciens, la cohérence de la surface réelle et la disponibilité des héritiers.

C’est une opération plus lente, mais vous achetez 40 % moins cher qu’un bien titré.

Votre trio gagnant : avocat spécialisé + géomètre précis + expert local de la médina.

Conclusion

La melkia n’est pas un simple investissement : c’est une aventure à part entière. Elle attire les investisseurs prêts à accepter un risque raisonné pour un prix d’entrée réduit et un potentiel de création de valeur que peu de marchés offrent aujourd’hui.

Elle exige du sang-froid, des conseils d’experts, une vision long terme et une maîtrise méthodique des démarches juridiques. Pour d'autres, l’incertitude du processus sera une barrière. Pour les audacieux, la melkia peut devenir une voie royale vers une forte plus-value et une exploitation très rentable.

Chez RDS INVEST, nous accompagnons les investisseurs de A à Z de la recherche d’un bien melkia, à la sécurisation juridique et fiscale, jusqu’à la rénovation et l’exploitation en maison d’hôtes.

Si vous envisagez un projet d’investissement à Marrakech, nous vous offrons un rendez-vous stratégique, clair et transparent, pour cadrer votre opération avant même de vous engager.

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