Il existe une image très répandue autour des riads à Marrakech : celle d’un investissement romantique, rentable presque automatiquement, où les revenus tombent pendant que le soleil se couche sur la médina.

La réalité est différente.

Oui, un riad peut devenir une machine à cash exceptionnelle mais seulement lorsque l’on comprend une chose essentielle : Le chiffre d’affaires ne veut absolument rien dire.

La seule question qui compte est : Combien reste-t-il réellement dans la poche du propriétaire après charges, TVA et impôts ?

Dans cet article, nous allons ouvrir les chiffres sans marketing, sans illusion à travers une étude de cas complète d’un riad 6 chambres & spa exploité à Marrakech.

Objectif : que vous puissiez répondre clairement à cette question : Est-ce que ce business peut remplacer mon revenu actuel ?

Comment fonctionne réellement la rentabilité d’un riad ?

Un riad maison d’hôtes est une entreprise hôtelière.

Donc contrairement à l’immobilier locatif classique :

• forte activité opérationnelle

• équipe salariée

• fiscalité d’entreprise

• TVA collectée

• marketing permanent

On parle d’un business hôtelier, pas d’un investissement passif.

La rentabilité dépend de 5 blocs :

1. Revenus nuitées

2. Revenus additionnels (spa, repas, expériences)

3. Charges d’exploitation

4. Fiscalité marocaine

5. Mode de gestion (conciergerie ou exploitation directe)
   

Les revenus réalistes d’un riad 6 chambres & spa

Hypothèses terrain (observées à Marrakech)

• 6 chambres dont 1 suite

• Positionnement milieu/haut de gamme

• Prix moyen : 110€

• Taux d’occupation annuel : 75%

Chiffre d’affaires nuitées

6 chambres (dont une suite familiale) × 365 × 75% × 110€ ≈ 210 000€ / an

Revenus additionnels (élément clé)

Dans les riads performants : spa, transferts, restauration, excursions et boutique hôtel

Ces revenus représentent souvent 15 à 30% du CA.

Nous prenons ici un scénario réaliste : 50 000€ / an

Chiffre d’affaires total 260 000€ annuel

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Les charges d’exploitation réelles (et souvent sous-estimées)

Voici la partie que 80% des investisseurs découvrent trop tard.

A. OTA (Booking, Expedia…)

Les plateformes prennent généralement : 15% à 25% de commission

Si 70% des réservations passent par OTA : 225 000€ × 70% × 20% ≈ 29 400€

B. TVA hôtelière au Maroc

Au Maroc, les services hôteliers bénéficient d’un taux réduit de TVA d’environ 10% .

Important : La TVA n’est pas un coût direct… mais elle impacte fortement la trésorerie et le pricing.

TVA collectée sur 260 000€ : ≈ 26 000€ reversés à l’État

C. Équipe & charges sociales

Un riad 6 chambres & spa nécessite généralement :

• 1 manager

• 2 femmes de chambre

• 1 cuisinier polyvalent

• 1 veilleur de nuit

• 1 personne pour les soins

Coût global mensuel moyen : ≈ 2500€ hors charges sociales qui sont de 25% au Maroc ce qui représente au final 3200€ par mois soit 38 400€ / an.

D. Charges opérationnelles

Eau & électricité : 9 000€

Alimentaire : 12 000€

Linge & entretien : 6 000€

Marketing : 5 000€

Maintenance : 7 000€

Total : 39 000€

E. Taxes touristiques

Les maisons d’hôtes paient une taxe par nuit variant généralement de 25 MAD par personne et par nuit mais elles ne sont pas prises en compte dans les revenus du riad.

4. Résultat avant impôts (EBITDA réel)

CA total : 260 000€

OTA : -29 400€

Salaires : -38 400€

Charges exploitation : -39 000€

TVA hôtelière: -28 000€

Résultat opérationnel : 125 200€

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Fiscalité des sociétés au Maroc (simple et clair)

Au Maroc, les sociétés sont soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS).

Depuis la réforme fiscale progressive 2023-2026 : environ 20% d’IS .

Bonne nouvelle : Les établissements touristiques peuvent bénéficier d’avantages fiscaux et parfois d’exonérations temporaires selon les revenus en devises (5 ans pour les entreprises hôtelières).

Calcul IS sur notre cas d’un nouvel établissement touristique

125 200€ sont générés à 80% par des devises étrangères

25 000€ × 20% soit 5000€ d’impôt

Le bénéfice NET réel du propriétaire

Résultat après IS

125 000€ − 5000€

120 000€ net annuel

Soit : 10 000€ net / mois

Voilà la réalité. Pas un rêve. Pas une promesse marketing.
Un chiffre terrain cohérent pour un riad bien exploité.

Après les 5 ans d'exonérations, l’IS sera de 25 000€ contre 5000€ mais cela sera compensé par l’amélioration du taux d’occupation et une augmentation des revenus.

Pourquoi certains propriétaires gagnent 2× plus ?

Les différences viennent rarement du bien lui-même.

Mais de :

• stratégie de vente directe

• pricing dynamique

• storytelling de marque

• ventes spa

• partenariats agences

Un riad est avant tout un business marketing.

Les 3 erreurs fiscales qui détruisent la rentabilité

❌ Acheter sans structure adaptée

La fiscalité personnelle peut devenir lourde.

❌ Négliger la TVA dans le pricing

Erreur classique qui réduit la marge sans s’en rendre compte.

❌ Mal anticiper le seuil d’IS

Un passage de tranche peut modifier fortement la taxation.

La vraie question à se poser

Ce n’est pas : “Un riad est-il rentable ?”

Mais plutôt : Quel riad dois-je acheter pour atteindre mon objectif de vie ?

Car deux investisseurs avec le même budget peuvent obtenir : soit un hobby coûteux, soit une liberté financière.

Conclusion

Un riad 6 chambres & spa bien exploité à Marrakech peut générer : entre 70 000€ et 120 000€ net annuel après impôts.

Mais la différence entre succès et déception ne se joue pas à l’achat.

Elle se joue dans la structuration, la fiscalité, et surtout l’exploitation.

Et c’est précisément là que les projets réussissent… ou échouent.

Si vous avez lu jusqu’ici, c’est probablement que vous ne cherchez pas un rêve.

Vous cherchez un projet concret.

Et c’est exactement ainsi que commencent les meilleurs investissements au Maroc.

Échangeons sur ton projet de Riad.

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