Pourquoi les investisseurs sous-estiment toujours la complexité réelle d’un riad à Marrakech ?
Découvrez ce que les chiffres ne montrent pas sur l'investissement dans un riad à Marrakech et comment éviter les pièges qui transforment un “beau projet” en gouffre financier.
Sébastien Dubois
2/15/20265 min read
(Vérité terrain d’un exploitant, sans filtre)
Il y a deux types d’investisseurs à Marrakech. Ceux qui tombent amoureux de la carte postale. Et ceux qui découvrent, parfois trop tard, la réalité derrière la carte postale.
La médina de Marrakech fait rêver. Les patios, les zelliges, les terrasses sur les toits, l’appel du muezzin au coucher du soleil, les promesses de rentabilité élevées sur l’exploitation touristique… Tout semble simple sur le papier. Trop simple.
Chaque année, je vois arriver des investisseurs étrangers ultra motivés. Bien préparés selon leurs standards européens. Excel propre. Budget “sécurisé”. Business plan validé par leur entourage. Et pourtant, 12 à 24 mois plus tard, beaucoup me disent la même chose : “Si j’avais su ce que c’était vraiment… j’aurais fait autrement.”
Pas parce que le Maroc est compliqué. Pas parce que Marrakech est un mauvais marché.
Mais parce que le riad est un business culturel, humain et opérationnel… pas juste un actif immobilier.
Et c’est précisément ce que la majorité sous-estime.
Le grand décalage France / Maroc : quand la logique européenne se heurte au terrain marocain
En France, on investit dans un bien.
Au Maroc, on investit dans un écosystème.
En France, on délègue via des process.
À Marrakech, on délègue via des relations humaines.
En France, un bon gestionnaire = procédures + reporting.
À Marrakech, un bon gestionnaire = leadership + présence + compréhension culturelle.
Ce décalage crée des incompréhensions profondes :
L’investisseur pense “rentabilité nette”.
L’équipe pense “équilibre du quotidien”.
Le propriétaire pense “actif patrimonial”.
Le terrain impose “gestion du réel”.
Résultat : des décisions logiques sur le papier deviennent contre-productives sur le terrain.
Premier choc culturel : la temporalité.
Un projet avance rarement au rythme d’un planning européen. Les autorisations, les travaux, les équipes, les fournisseurs, la gestion des imprévus… tout demande une capacité d’adaptation permanente.
Deuxième choc : la notion de contrôle.
Beaucoup d’investisseurs veulent piloter à distance.
Mais un riad se pilote avec les pieds dans la médina, surtout les 24 premiers mois.
Avant de signer quoi que ce soit, prends 30 minutes pour confronter ton projet à la réalité du terrain.
Un échange stratégique offert peut t’éviter 6 à 12 mois d’erreurs coûteuses.
Gestion humaine, culturelle et opérationnelle : le triptyque que personne n’anticipe vraiment
Un riad, ce n’est pas une “location saisonnière de luxe”.
C’est une petite entreprise hôtelière, avec :
Du personnel à recruter
À former
À encadrer
À motiver
À fidéliser
La gestion humaine : le facteur invisible qui fait ou défait la rentabilité
Beaucoup d’investisseurs imaginent que “le personnel local coûte moins cher donc c’est plus simple”. C’est l’erreur la plus fréquente. Ce n’est pas une question de coût. C’est une question de management interculturel.
Sans cadre clair :
Les standards baissent
Les équipes se démobilisent
Les tensions apparaissent
Le service client se dégrade
Les avis en ligne chutent
Et quand les avis chutent, la rentabilité suit.
La gestion culturelle : ce que tu ne vois pas sur Airbnb
La culture du service n’est pas la même. La notion de responsabilité n’est pas la même.
La relation à l’autorité n’est pas la même. Un bon exploitant de riad n’impose pas un modèle européen. Il traduit un niveau d’exigence international dans un cadre culturel marocain. C’est un art. Pas un process.
La gestion opérationnelle : la fausse simplicité du quotidien
Réservations, check-in, ménage, maintenance, blanchisserie, petits-déjeuners, fournisseurs, gestion des imprévus, incidents clients, pannes d’eau, coupures, saisonnalité…
Tout cela, multiplié par 365 jours.
Un riad mal structuré devient très vite chronophage, énergivore et mentalement épuisant pour un investisseur à distance.
Cas vécus : trois erreurs classiques d’investisseurs mal préparés
Cas n°1 – Le “tout clé en main” qui ne l’était pas
Un investisseur étranger achète un riad rénové “clé en main”.
Sur le papier : parfait. En réalité :
Positionnement flou
Aucune stratégie de commercialisation directe
Dépendance totale aux plateformes
Aucune offre additionnelle
Résultat après 18 mois : Un riad qui tourne… mais qui ne dégage pas de vraie marge.
Un actif qui survit au lieu de prospérer.
Cas n°2 – Le gestionnaire “sur le CV”
Recrutement d’un manager avec un beau CV hôtelier.
Mais aucune expérience réelle en maison d’hôtes à Marrakech.
Résultat :
Difficultés à gérer les équipes locales
Problèmes de qualité de service
Conflits internes
Chute des notes sur Booking & Google
Le problème n’était pas la personne. Le problème était l’inadéquation au contexte terrain.
Cas n°3 – Le projet sous-capitalisé
Budget d’achat + rénovation ok mais aucune marge de manœuvre financière pour les 12 premiers mois d’exploitation.
Résultat :
Stress
Décisions court-termistes
Mauvais arbitrages marketing
Incapacité à investir dans l’expérience client
Et parfois… vente prématurée du riad
Si tu envisages un riad, fais auditer ton projet AVANT d’investir.
Un regard terrain peut te dire si ton modèle est viable… ou fragile dès le départ.
La vérité que personne ne vend : un riad est un projet de vie autant qu’un investissement
Les riads qui performent à Marrakech ne sont pas ceux qui ont le plus beau marbre ou le plus joli patio. Ce sont ceux qui ont une vision claire, une stratégie commerciale dès avant l’ouverture, un positionnement différenciant et surtout… un accompagnement terrain
La vraie différence entre les projets qui stagnent et ceux qui explosent ?
Le niveau de lucidité avant l’investissement.
Ceux qui réussissent savent que le riad n’est pas un placement passif. La rentabilité se construit. Sa valeur se crée par l’exploitation et la liberté vient avec la structure
Conclusion : le rendez-vous “réalité terrain” avant toute décision
Tu peux continuer à lire des articles. Regarder des vidéos. Comparer des annonces.
Faire des tableurs mais rien ne remplace un échange réel avec quelqu’un qui exploite déjà sur le terrain.
Avant de t’engager sur un projet de riad à Marrakech : Je t’offre un rendez-vous stratégique “réalité terrain” de 30 minutes.
Objectif :
Challenger ton projet
Identifier les angles morts
Évaluer la viabilité réelle
Et t’éviter les erreurs que 80 % des investisseurs font
Je te dirai honnêtement si ton projet est solide…ou s’il mérite d’être repensé avant de t’engager.
