Comment créer un boutique-hôtel 18 chambres avec spa sur 600 m² titrés à Marrakech (et combien peut-il rapporter)
Comment créer un boutique-hôtel de 18 chambres avec spa sur 600 m² titrés à Marrakech et combien peut-il rapporter ? Cet article décrypte le potentiel d’un tel projet hôtelier : conception, investissement, exploitation, revenus possibles et rentabilité. Un guide concret pour investisseurs souhaitant développer un hôtel de charme rentable dans la médina.
Sébastien Dubois
3/8/20266 min read
Dans la médina de Marrakech, certaines opportunités immobilières ne ressemblent à aucune autre. Des riads de 4 chambres… Des maisons d’hôtes de 7 chambres… Des boutique-hôtels de 10 chambres…
Et puis, il y a les projets beaucoup plus rares.
Ceux qui changent complètement la dimension d’un investissement.
Créer un boutique-hôtel de 18 chambres avec spa et restaurant rooftop, sur 600 m² titrés au cœur de la médina, fait partie de ces projets.
Pourquoi ?
Parce qu’un terrain de cette taille est extrêmement rare dans la médina.
Parce qu’un hôtel de cette capacité permet d’atteindre une rentabilité et une valorisation patrimoniale bien supérieures aux petits riads.
Et surtout parce que Marrakech est aujourd’hui l’un des marchés touristiques les plus dynamiques d’Afrique.
Dans cet article, nous allons analyser concrètement :
Comment créer un boutique-hôtel de 18 chambres dans la médina ?
Combien coûte réellement un projet de cette dimension ?
Combien peut rapporter un établissement de ce type ?
Et pourquoi ce type d’actif attire de plus en plus d’investisseurs patrimoniaux internationaux
Marrakech : un marché touristique en pleine expansion
Avant de parler d’investissement, il faut comprendre une chose essentielle :
Marrakech n’est plus simplement une destination touristique.
C’est devenu un véritable hub touristique international.
La ville accueille aujourd’hui plus de 3 millions de visiteurs par an, avec une croissance constante portée par plusieurs facteurs :
développement des vols directs depuis l’Europe
explosion du tourisme expérientiel
attractivité du Maroc auprès des investisseurs internationaux
positionnement premium de la destination
La médina reste le cœur de cette attractivité. Les voyageurs recherchent aujourd’hui des riads authentiques, des boutique-hôtels de charme et des expériences immersives.
Les grands hôtels internationaux répondent à une demande…
mais les riads et boutique-hôtels répondent à une autre : celle de l’expérience.
Et c’est exactement ce que propose ce projet.
Un projet hôtelier rare dans la médina
Ce projet consiste à développer un boutique-hôtel haut de gamme de 18 chambres minimum, construit sur un terrain titré de 600 m².
Dans la médina de Marrakech, cette surface est particulièrement rare.
La plupart des riads se situent entre 80 m² et 200 m².
Un terrain de 600 m² titré permet donc d’imaginer un projet hôtelier beaucoup plus ambitieux.
Le concept architectural prévoit :
18 chambres minimum
un patio central avec bassin ou piscine
un spa complet
un restaurant panoramique sur le rooftop
plusieurs terrasses et espaces lounge
L’objectif est de créer un établissement qui combine l'authenticité marocaine et le confort contemporain. Le spa fait partie des éléments différenciants du projet.
Il comprendra : plusieurs hammams traditionnels marocain et salles de massage, un espace relaxation et une piscine exclusivement réservée au spa. Les spas représentent aujourd’hui une source de revenus extrêmement importante pour les riads.
Le rooftop constitue un atout majeur. Il permettra d’accueillir un restaurant panoramique , un espace lounge et des dîners avec vue sur la médina
Ce type d’expérience est particulièrement recherché par les voyageurs internationaux.
Un projet clé en main pour l’investisseur
L’un des principaux obstacles dans les projets hôteliers est la complexité du développement.
Acquisition du terrain.
Études architecturales.
Autorisations administratives.
Construction.
Aménagement.
Dans ce projet, l’investissement inclut l’ensemble du développement.
Le projet clé en main comprend l’acquisition et sécurisation du terrain, l’étude de faisabilité, la conception architecturale, l’obtention des autorisations, la construction complète du riad hôtelier, la coordination et suivi des travaux, l’accompagnement à l’aménagement et l’assistance au lancement de l’exploitation.
L’objectif est de livrer un établissement prêt à exploiter.
L’investissement global
Le coût total du projet clé en main est estimé à : 18 000 000 MAD
Soit environ : 1 650 000 €
Ce montant inclut :
le terrain titré
la conception architecturale
la construction
l’aménagement
le spa
le restaurant rooftop
Pour un établissement hôtelier de cette dimension, ce budget reste particulièrement compétitif.
Des terrains titrés de 600 m² dans la médina sont extrêmement rares.
Ce type d’opportunité ne se présente que très rarement sur le marché.
👉 Si vous souhaitez étudier ce projet ou d’autres opportunités similaires, vous pouvez réserver un rendez-vous stratégique avec notre équipe.
Combien peut rapporter un boutique-hôtel de 18 chambres ?
Passons maintenant à la question que se posent tous les investisseurs.
Combien peut rapporter un projet de ce type ?
Nous allons utiliser des hypothèses réalistes basées sur ce qui se pratique réellement dans la médina.
Hypothèses d’exploitation
Nombre de chambres : 18 chambres
Prix moyen par nuit : 1 150 MAD pour un riad boutique-hôtel avec spa et rooftop. Certains établissements facturent 900 MAD. D’autres dépassent 1 400 MAD. La moyenne retenue reste donc prudente.
Taux d’occupation
À Marrakech, un riad bien exploité peut atteindre : 70 % de taux d’occupation
Certaines maisons d’hôtes dépassent les 80 %, mais restons sur une moyenne réaliste.
Chiffre d’affaires chambres
Calcul :
18 chambres × 365 jours × 70 % × 1 150 MAD = 5 289 750 MAD par an
Soit environ 5,3 millions MAD de chiffre d’affaires chambres.
Revenus supplémentaires
Dans les riads de cette dimension, une part importante des revenus provient des services additionnels.
Par exemple : spa et massages, hammam, restaurant rooftop, dîners, excursions et transferts aéroport.
Ces revenus représentent généralement 20 à 30 % du chiffre d'affaires des chambres.
Prenons une hypothèse médiane : 25 %
5 289 750 × 25 % = 1 322 437 MAD
Chiffre d’affaires total
Chambres : 5 289 750 MAD
Revenus additionnels : 1 322 437 MAD
Chiffre d’affaires total : 6 612 187 MAD par an soit environ 6,6 millions MAD.
Charges d’exploitation
Pour un riad hôtelier de cette taille, les charges incluent :
personnel
énergie
marketing
commissions OTA (Booking, Expedia…)
maintenance
produits
fournisseurs
En moyenne, les charges représentent entre :
40 % et 45 % du chiffre d’affaires.
Prenons l’hypothèse haute : 45 %
6 612 187 × 45 % = 2 975 484 MAD
Résultat d’exploitation
Chiffre d’affaires : 6 612 187 MAD
Charges : 2 975 484 MAD
Résultat estimé : 3 636 703 MAD par an
Soit environ 3,6 millions MAD.
Retour sur investissement
Investissement : 18 000 000 MAD
Résultat annuel : 3 600 000 MAD
ROI brut : 20 % par an
Temps de récupération du capital
18 000 000 ÷ 3 600 000 = 5 ans
Dans l’hôtellerie indépendante à Marrakech, un retour sur investissement entre 5 et 7 ans est considéré comme excellent.
Ce projet s’inscrit donc parfaitement dans les standards du marché.
Un facteur souvent oublié : la valorisation immobilière
La rentabilité annuelle n’est pas le seul avantage.
Il faut aussi prendre en compte la valorisation de l’actif immobilier.
Un riad hôtelier neuf de 18 chambres avec spa et rooftop peut atteindre une valeur de :
24 à 28 millions MAD après quelques années d’exploitation.
Autrement dit, l’investisseur bénéficie d’un rendement annuel élevé et d’une potentielle plus-value immobilière.
Une opportunité rare dans la médina de Marrakech
Créer un boutique-hôtel de 18 chambres dans la médina n’est pas simplement un investissement.
C’est la création d’un lieu unique, d’une expérience pour les voyageurs et d’un actif patrimonial durable. Avec un investissement maîtrisé, un potentiel de rentabilité élevé et une valorisation immobilière solide.
Ce type de projet attire aujourd’hui une nouvelle génération d’investisseurs.
Les Riads du Soleil – Investissement & Développement
Pour recevoir le dossier complet ou étudier ce projet :
👉 Réservez votre rendez-vous stratégique offert.
Parfois, une seule opportunité peut transformer un investissement… en véritable projet de vie.
Découvrez nos meilleurs articles de blog.
Commandez l’ouvrage Réussir avec un Riad maison d’hôtes.
Comment un riad de 10 chambres à Marrakech dépasse les 500 000 € de CA ?