Investir dans un riad à Marrakech est devenu l’un des placements les plus recherchés par les investisseurs étrangers et marocains. Rentabilité élevée, tourisme en croissance, charme intemporel… la Médina attire, mais elle évolue très vite.
Certains quartiers sont déjà presque inaccessibles, d’autres explosent en popularité, et quelques-uns représentent les dernières opportunités avant la hausse finale des prix.

En tant qu’expert de l’investissement dans les riads à Marrakech, je te dévoile aujourd’hui les 5 quartiers stratégiques où acheter maintenant… avant qu’il ne soit trop tard.

1. Mouassine : le “Triangle d’Or” des riads haut de gamme

Pourquoi ce quartier est incontournable ?

Mouassine est l’un des quartiers les plus prestigieux de la Médina.
Son emplacement est idéal à 3 minutes de la place Jemaa el-Fna, proche des souks centraux, accès facile à pied et très forte demande touristique

Les riads de Mouassine affichent les taux d’occupation les plus élevés de la Médina, souvent entre 80% et 90% pour les maisons d’hôtes de qualité.

Prix actuels (2025)

Riad exploitable : 450 000 à 1,2M €

Riad à rénover : 250 000 à 600 000 €

Potentiel d’investissement

La rareté domine. Les bonnes opportunités partent en quelques jours.
D’ici 3 ans, la plupart des riads encore accessibles auront dépassé la barre du million.

Pour qui ?

Investisseurs haut de gamme cherchant une valeur sûre + forte valorisation.

2. Dar el Bacha : luxe, sécurité et clientèle premium

Dar el Bacha est souvent considéré comme l’avenue Montaigne de la Médina.
C’est un quartier chic, propre, connu pour ses musées, ses concept-stores, ses cafés élégants, ses riads de prestige et l’un des meilleurs accès voiture de la Médina

Ici, la clientèle est plus mature, plus internationale, et prête à payer des tarifs supérieurs à la moyenne.

Prix actuels (2025)

Riad exploitable : 550 000 à 1,5M €

Riad prestige > 8 chambres : 1,5M à 3M €

Potentiel d’investissement

La demande explose mais l’offre est quasi fixe.
Ce quartier deviendra probablement le plus cher de la Médina d’ici 5 ans.

Pour qui ?

Investisseurs cherchant une marque 5 étoiles ou une maison d’hôtes premium.

3. Riad Laarous / Sidi Ben Slimane : le prochain hotspot à ne pas manquer

S’il existe un quartier où le potentiel est encore largement sous-évalué, c’est bien celui-ci.

Riad Laarous et Sidi Ben Slimane attirent depuis quelques années des investisseurs, des expatriés, des rénovateurs professionnels, des boutiques d’artisanat haut de gamme

Ce secteur est en pleine montée, avec des ruelles rénovées et de nouveaux projets chaque année.

Prix actuels (2025)

Riad exploitable : 250 000 à 550 000 €

Riad à rénover : 120 000 à 300 000 €

Potentiel d’investissement

C’est le meilleur rapport qualité-prix de la Médina.
Ce quartier sera probablement la nouvelle zone premium dans 3 à 5 ans.

Pour qui ?

Investisseurs cherchant un fort potentiel de plus-value ou un riad rentable à budget maîtrisé.

4. Kasbah / Mellah : les quartiers historiques en pleine transformation

Ces deux quartiers ont longtemps été délaissés par les investisseurs… Mais depuis 5 ans, tout change nouveaux restaurants, rénovations d’envergure, ruelles élargies, arrivée d’expatriés, ouverture de maisons d’hôtes design, un patrimoine culturel fort

La Kasbah attire une clientèle plus calme, culturelle, en quête d’authenticité.
Le Mellah, ancien quartier juif, vit une seconde vie grâce à la rénovation de ses rues principales et à la proximité du Palais Bahia.

Prix actuels (2025)

Riad exploitable : 180 000 à 450 000 €

Riad à rénover : 70 000 à 200 000 €

Potentiel d’investissement

Très élevé. Les prix sont encore 30 à 40% en dessous de la moyenne de la Médina, mais montent chaque année.

Pour qui ?

Investisseurs cherchant haute rentabilité, petit budget, projets à rénover, emplacement culturel fort

5. Bab Doukkala : le quartier stratégique qui attire les pros

Bab Doukkala est l’un des rares quartiers de la Médina qui combine très bon accès voiture, proximité de Guéliz, ruelles larges et praticables, fort passage et population mixte (locals + expats + touristes)

De nombreux professionnels choisissent ce secteur pour :

• ouvrir des maisons d’hôtes

• créer des coworkings

• lancer des concepts hybrides

• développer de grands riads (>10 chambres)

Prix actuels (2025)

Riad exploitable : 300 000 à 650 000 €
Grands riads > 8 chambres : 700 000 à 1,2M €

Potentiel d’investissement

Ce quartier va exploser dans les 3 prochaines années.
Il représente aujourd’hui une opportunité rare pour les grands projets hôteliers.

Pour qui ?

Investisseurs professionnels et entrepreneurs cherchant des volumes importants.

Étude de cas : rentabilité d’un riad 5 chambres vs 8 chambres à Marrakech.

Quand acheter ? Le bon timing… c’est maintenant

Les riads deviennent de plus en plus rares, surtout dans les bons quartiers.
Les investisseurs aguerris le savent : la valeur d’un riad vient de son emplacement + sa rénovation + sa gestion. Et l’emplacement est la seule chose qui ne se reproduit pas.

Depuis 3 ans, les prix ont augmenté plus vite que dans les villas ou appartements de Marrakech. D’ici 2027, ces cinq quartiers seront inaccessibles pour 80% des investisseurs actuels.

Comment éviter les pièges quand on investit dans un riad ?

Les erreurs les plus fréquentes :

❌ acheter au mauvais endroit
❌ sous-estimer les travaux
❌ se faire piéger sur le titre foncier
❌ ignorer les normes maison d’hôtes
❌ ne pas faire d’audit de rentabilité
❌ mal estimer la capacité d’exploitation réelle

Conclusion : dans quel quartier investir selon ton profil ?

Si tu veux du premium sécurisé : Mouassine ou Dar el Bacha
Si tu veux une forte plus-value : Riad Laarous / Sidi Ben Slimane
Si tu veux un petit budget top rentabilité : Kasbah / Mellah
Si tu vises de grands projets : Bab Doukkala

Quel que soit ton profil, une chose est certaine : le meilleur moment pour investir dans un riad à Marrakech est maintenant. Dans 2 à 3 ans, ces opportunités n’existeront plus.

Tu veux être accompagné pour trouver le bon riad au bon prix ?
Mon travail : sécuriser ton investissement du début à la fin.

• Sélection de riads vraiment rentables

• Audit + estimation du revenu réel

• Négociation du prix

• Vérification du titre foncier

• Accompagnement sur les travaux

• Mise en exploitation maison d’hôtes

• Conciergerie complète si tu veux déléguer

Contacte-moi maintenant pour recevoir les meilleures opportunités du moment.

Prêt à investir avant qu’il ne soit trop tard ? Je suis là pour t’accompagner.
Découvrez l'ouvrage “Devenir exploitant de riad ou maison d’hôtes au Maroc”, un guide complet qui vous accompagne pas à pas pour transformer votre rêve en projet rentable.

Investir et exploiter un riad maison d'hôtes l'ouvrage.

Retrouvez nos meilleurs articles sur l'investissement dans les Riads.