Étude de cas : Quelle est la vraie rentabilité d’un riad 5 chambres vs 8 chambres à Marrakech ?

Comparer la rentabilité réelle de deux riads l’un de 5 chambres, l’autre de 8 chambres en intégrant toutes les charges d’exploitation, les revenus additionnels et différents taux d’occupation. L’idée : te donner une vision réaliste, loin des estimations souvent trop optimistes qu’on trouve sur internet.

1. Données de base

Riad 5 chambres

Prix d’acquisition moyen : 350 000 €

Prix moyen de la nuitée : 85 €

Nombre moyen de voyageurs/chambre/nuit : 2 personnes

Ventes additionnelles moyennes : 300 MAD / voyageur (~27 €)

Riad 8 chambres

Prix d’acquisition moyen : 450 000 €

Prix moyen de la nuitée : 85 €

Nombre moyen de voyageurs/chambre/nuit : 2 personnes

Ventes additionnelles moyennes : 300 MAD / voyageur (~27 €)

2. Hypothèses d’occupation

On étudie trois scénarios.

Faible : taux d'occupation à 50 % = 15 nuits

Moyen : taux d'occupation à 70 % = 21 nuits

Élevé : taux d'occupation à 90 % = 27 nuits

3. Revenu brut mensuel (hors ventes additionnelles)

Riad 5 chambres

• 50 % → 5 chambres × 15 nuits × 85 € = 6 375 € / mois

• 70 % → 5 × 21 × 85 € = 8 925 € / mois

• 90 % → 5 × 27 × 85 € = 11 475 € / mois

Riad 8 chambres

• 50 % → 8 × 15 × 85 € = 10 200 € / mois

• 70 % → 8 × 21 × 85 € = 14 280 € / mois

• 90 % → 8 × 27 × 85 € = 18 360 € / mois
  

4. Revenus additionnels (expériences, repas, transferts…)

On part sur 2 voyageurs/chambre/durée moyen du séjour 3 nuits à 27 € de ventes additionnelles par voyageur.

Riad 5 chambres

• 50 % → 5 x 2 × 15 × 27 € / 3 = 1 350 €

• 70 % → 5 × 2 x 21 × 27 € / 3= 1 890 €

• 90 % → 5 × 2 x 27 × 27 € / 3 = 2 430 €

Riad 8 chambres

• 50 % → 8 x 2 × 15 × 27 € / 3 = 2 160 €

• 70 % → 8 × 2 x 21 × 27 € / 3= 3 024 €

• 90 % → 8 × 2 x 27 × 27 € / 3 = 3 888 €
  

5. Chiffre d’affaires total mensuel

Riad 5 chambres

Faible (50%) 6 375 + 1350 = 7 725 €

Moyen (70%) 8 925 + 1890 = 10 815 €

Élevé (90%)11 475 + 2430 = 13 905 €

Riad 8 chambres

Faible (50%) 10 200 + 2160 = 12 360 €

Moyen (70%) 14 280 + 3024 = 17 304 €

Élevé (90%) 18 360 + 3888 = 22 248 €

6. Charges d’exploitation mensuelles

Les charges sont assez stables proportionnellement, mais augmentent avec la taille du riad.

Riad 5 chambres

Salaires & charges sociales : 2000 € (4 employés)

Eau / Électricité / Internet : 400 €

Produits d’entretien & blanchisserie : 400 €

Nourriture & boisson (petits déj, repas staff, etc.) : 500 €

Commission plateformes (Booking, Airbnb 20%)

Taxes locales (taxe séjour, patente, etc.) : 200 €

Maintenance, imprévus & marketing : 300 €

Total charges fixes hors commissions : 3 800 €

Riad 8 chambres

Salaires & charges sociales : 2 400 € (5 employés)

Eau / Électricité / Internet : 600 €

Produits d’entretien & blanchisserie : 650 €

Nourriture & boisson (petits déj, repas staff, etc.) : 800 €

Commission plateformes (Booking, Airbnb 20%)

Taxes locales (taxe séjour, patente, etc.) : 300 €

Maintenance, imprévus & marketing : 400 €

Total charges fixes hors commissions : 5 150 €

7. Rentabilité après déduction de frais de plateformes

Riad 5 chambres

Rentabilité annuelle nette / taux :

• 50 % → 31 800 € / an → 9 %

• 70 % → 63 480 € / an → 18 %

• 90 % → 93 720 € / an → 26 %

Rentabilité brute avant impôts calculée sur le coût total d’acquisition : 350 000 €.

Riad 8 chambres

Rentabilité annuelle nette / taux :

• 50 % → 62 040 € / an → 13,7 %

• 70 % → 111 576 € / an → 24,8 %

• 90 % → 265 440 € / an → 35,8 %

Rentabilité brute avant impôts calculée sur le coût total d’acquisition : 450 000 €.

8. Et si on intègre un crédit bancaire ?

Prenons un financement à 70 % sur 15 ans à 4,5 % d’intérêt :

Riad 5 chambres → crédit sur 245 000 € → mensualité env. 1 870 €

Riad 8 chambres → crédit sur 315 000 € → mensualité env. 2 400 €

Bénéfice net mensuel après remboursement du crédit :

Riad 5 chambres

50 % : 780 €

70 % : 3420 €

90 % : 5940 €

Riad 8 chambres

50 % : 2 770 €

70 % : 6 898 €

90 % : 11 026 €

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Conclusion : Que faut-il en retenir ?

Un riad de 8 chambres présente une rentabilité nette supérieure et un effet de levier plus puissant, à condition d’avoir une gestion rigoureuse et une stratégie de remplissage solide.
Le riad 5 chambres, lui, reste un excellent choix pour un premier investissement : il permet de tester le modèle, limiter le risque et générer des revenus confortables.

La clé, ce n’est pas seulement le nombre de chambres, mais l’optimisation de chaque mètre carré, chaque nuitée et chaque expérience vendue. Un riad, c’est une entreprise hôtelière avant tout et comme toute entreprise, sa rentabilité dépend d’un bon positionnement, d’un personnel formé et d’une expérience client irréprochable.

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