Riad maison d’hôtes à Marrakech : rentabilité réelle vs fantasme Airbnb (chiffres à l’appui)
Découvrez la rentabilité réelle d’un riad maison d’hôtes à Marrakech versus les fantasmes Airbnb, avec chiffres concrets, analyses de revenus, coûts d’exploitation et comparaisons précises. Guide pratique pour investisseurs et propriétaires souhaitant évaluer performance, taux d’occupation, saisonnalité et rentabilité durable dans le marché hôtelier marocain.
Sébastien Dubois
1/3/20264 min read
Investir dans un riad maison d’hôtes à Marrakech est devenu un sujet brûlant ces dernières années. Avec l’essor des plateformes de location courte durée comme Airbnb, beaucoup imaginent des revenus spectaculaires issus d’un riad. Mais la réalité économique derrière ces chiffres est souvent bien différente de ce que promettent les fantasmes du web.
Dans cet article, nous vous expliquons la rentabilité réelle d’un riad à Marrakech, avec des chiffres concrets, des comparaisons avec les revenus Airbnb, et une analyse claire des scénarios possibles en 2026. Nous vous guidons aussi sur comment transformer un rêve en projet rentable et structuré.
Pourquoi Marrakech attire toujours les investisseurs ?
Marrakech reste l’une des destinations touristiques les plus dynamiques d’Afrique du Nord. Son climat, son patrimoine culturel, ses palais et sa médina en font un aimant pour les voyageurs européens, américains et du Moyen-Orient.
Ajoutez à cela une demande touristique qui dépasse souvent l’offre, une saisonnalité favorable, une image forte auprès des voyageurs internationaux et vous comprenez pourquoi les maisons d’hôtes de charme, notamment les riads, sont de plus en plus prisés.
Mais attention : le succès d’un projet ne se mesure pas à l’enthousiasme des annonces Airbnb.
Fantasme Airbnb : revenus élevés mais pièges nombreux
Lorsque l’on explore Airbnb, il est facile de tomber sur des annonces affichant :
“300 € / nuit”
“Rentabilité 15%+”
“Revenus passifs à Marrakech”
Ce qui ressort souvent :
Les points positifs mis en avant
Revenus bruts attractifs
Forte saison estivale
Possibilité de gérer à distance
Les omissions fréquentes
Charges fixes non prises en compte
(personnel, entretien, plateformes, taxes)Vacances non louées
Baisse des prix en basse saison
Rénovation luxueuse nécessaire pour obtenir des tarifs élevés
Compétition croissante
Résultat : les revenus Airbnb affichés ne sont pas des bénéfices réels.
Les riads maisons d’hôtes ne sont pas seulement des logements, ce sont des produits touristiques complets.
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Rentabilité réelle d’un riad à Marrakech en 2026 : chiffres à l’appui
Pour y voir clair, regardons deux scénarios :
Scénario 1 — Airbnb pur
Supposons :
4 chambres (loué en exclusivité)
70% taux d’occupation
prix moyen par nuit : 300 €
Chiffre d’affaires brut : 365 jours × 70% × 300 € = 76 650 € / an
Mais attention :
Frais Airbnb (~ 20%)
Entretien
Personnel
Charges fixes
Bénéfice net réel : ≈ 35 000 € à 40 000 € / an
Scénario 2 — Maison d’hôtes structurée
8 chambres
70% taux d’occupation
prix moyen par nuit : 85 €
ventes additionnelles (petit déjeuner, conciergerie)
Chiffre d’affaires brut sur les nuitées : 8 × 365 × 70% × 85 € = 173 740 €
Chiffre d’affaires brut sur les ventes additionnelles : 43 200€
Déduisons :
Personnel
Entretien
Marketing
Taxes
Fournitures petit-déjeuner
Bénéfice net réaliste avant impôts : ≈ 90 000 € à 110 000 € / an
Conclusion chiffrée : La rentabilité d’une maison d’hôtes structurée est souvent plus stable et plus durable que celle d’une simple stratégie Airbnb, même si le taux d’occupation est légèrement plus faible.
Comment investir dans un riad 9 chambres ultra rentable à Marrakech ?
Les erreurs qui faussent les projections Airbnb
De nombreux investisseurs se trompent sur plusieurs aspects :
Ne pas intégrer les coûts de gestion
La gestion d’un riad demande du personnel, notamment :
Housekeeping
Réception / conciergerie
Maintenance
Sous-estimer les périodes creuses
La basse saison à Marrakech peut durer plusieurs semaines, avec des tarifs réduits.
Surestimer le taux d’occupation
Beaucoup envisagent des taux > 70% toute l’année, ce qui est souvent irréaliste sans marketing adapté.
Checklist pour valider vos projections Airbnb vs Réalités
Avez-vous intégré les frais de plateforme ?
Avez-vous estimé les périodes creuses ?
Avez-vous prévu une trésorerie de sécurité ?
Avez-vous un plan marketing pour la basse saison ?
Avez-vous structuré vos prix selon le persona client ?
Si la réponse est non à une seule de ces questions, vos chiffres sont probablement trop optimistes.
Conclusion
Il arrive qu’un riad de 4 chambres soit affiché à 500 000 €, alors qu’avec le même budget, il est possible d’acquérir un riad de 8 chambres en appliquant une stratégie plus intelligente : achat au juste prix du marché, suivi d’une rénovation qualitative.
Grâce à l’expertise de RDS Investissement et à son service de conciergerie maison d’hôtes, un taux d’occupation de 90 % après trois ans est atteignable, ce qui augmente fortement la valeur de l’actif, jusqu’à quasiment doubler votre investissement, portée par une exploitation saine et performante.
RDS Investissement vous accompagne dans la recherche de projets de riads rentables à Marrakech et met à votre disposition un service de conciergerie dédié aux maisons d’hôtes, afin d’atteindre ces performances en toute sérénité.
Échangeons ensemble sur votre projet.
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