Investir dans un riad à Marrakech est l’un des projets immobiliers les plus attractifs pour les investisseurs francophones : rendement élevé, actif tangible, tourisme international, changement de vie.

Mais une question stratégique divise tous les investisseurs, du primo-acheteur au multi-propriétaire : Faut-il acheter un riad clé en main déjà exploité ou se lancer dans un projet à rénover ?

Ce choix n’est pas idéologique. Il est purement économique.

Dans cet article éducatif approfondi, on va comparer chiffres à l’appui les deux modèles, dévoiler les coûts cachés, analyser les risques et vous aider à choisir la stratégie la plus rentable selon votre profil.

Objectif : vous éviter des erreurs à 5 ou 6 chiffres… et transformer votre projet en actif rentable.

Comprendre les deux modèles d’investissement

Avant de comparer la rentabilité, il faut comprendre ce que recouvrent réellement ces deux options.

Qu’est-ce qu’un riad clé en main ?

Un riad clé en main est un bien :

• déjà rénové,

• conforme aux normes maison d’hôtes,

• souvent meublé et décoré,

• parfois déjà en exploitation avec historique de chiffre d’affaires.

Vous achetez un actif opérationnel.

Qu’est-ce qu’un projet de riad à rénover ?

Un projet à rénover implique :

• l’acquisition d’un riad brut ou semi-brut,

• des travaux structurels et esthétiques,

• l’obtention des autorisations,

• la mise en exploitation.

Vous achetez un potentiel, pas un revenu.

Comparatif n°1 : le budget global réel (chiffres concrets)

Riad clé en main – budget moyen constaté

Pour un riad de 8 chambres bien situé :

• Prix d’achat : 850 000 à 1 150 000 €

• Frais annexes (notaire, divers) : 5 à 7 %

• Mise à niveau éventuelle : 10 000 à 30 000 €

Budget global : 900 000 à 1 200 000 €

Riad à rénover – budget réel (souvent sous-estimé)

Pour un projet pratiquement équivalent dans un quartier en développement :

• Achat du riad : 250 000 à 350 000 €

• Travaux complets : 200 000 à 300 000 €

• Dépassements & imprévus : +15 à +20 %

• Mobilier & décoration : 25 000 à 40 000 €

• Autorisations & délais : coût invisible mais réel

Budget global réel : 500 000 à 700 000 €

Dans 80 % des projets, le budget initial annoncé est dépassé.

Comparatif n°2 : le temps (facteur clé de rentabilité)

Riad clé en main

Signature → exploitation : 1 à 3 mois

Génération de chiffre d’affaires immédiate

Temps perdu = quasi nul

Riad à rénover

Études & autorisations : 2 à 4 mois

Travaux : 6 à 12 mois

Mise en exploitation : 1 à 2 mois

12 à 16 mois sans revenus

Coût caché majeur : le manque à gagner.

Les 7 erreurs qui font perdre plus de 150 000 € aux investisseurs en riads à Marrakech

Comparatif n°3 : le chiffre d’affaires annuel

Riad clé en main (cas réels)

Riad 8 chambres bien exploité :

Taux d’occupation moyen : 80% à 90 %

Prix moyen nuitée : 110 à 150 €

Chiffre d’affaires annuel : 250 000 à 320 000 €

Riad rénové (après stabilisation)

A la fin de première année d’exploitation :

• Taux d’occupation : 70%

• Prix moyen nuitée : 85 à 120 €

Chiffre d’affaires annuel : 160 000 à 200 000 €

Mais uniquement après 12–18 mois.

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Comparatif n°4 : la rentabilité nette de l’exploitation

Riad clé en main

• Marge nette constatée : 40 à 50 %

• Résultat net annuel : 120 000 à 150 000 €

Rentabilité d’exploitation plus importante en pourcentage, mais immédiate et sécurisée.

Riad à rénover

• Marge nette cible : 25 à 35 %

• Résultat net potentiel : 45 000 à 75 000 €

Rentabilité théorique plus faible du fait du manque d’expérience.

Le vrai sujet : le risque et la sérénité

Risques du projet à rénover

• dérives budgétaires,

• retards chantier,

• erreurs de conception hôtelière,

• mauvaise anticipation des normes,

• fatigue mentale de l’investisseur.

1 projet sur 3 n’atteint jamais la rentabilité prévue.

Avantages du clé en main

• visibilité immédiate,

• historique chiffré,

• projection claire,

• meilleure revente.

Aujourd’hui, 80 % des investisseurs étrangers privilégient le clé en main.
Un choix rassurant en apparence, mais qui limite fortement la plus-value latente du projet.

Pourquoi ? Parce qu’un riad clé en main s’achète nettement plus cher qu’un riad à rénover, ce qui réduit mécaniquement le potentiel de création de valeur.

Autre point souvent ignoré : les banques financent très rarement des projets déjà en exploitation, ce qui complique l’effet de levier et freine la stratégie patrimoniale à long terme.

Guide du financement pour acheter un riad au Maroc (2026)

Résultat : un projet plus confortable à court terme, mais moins performant sur le plan financier et patrimonial à moyen et long terme.

Alors, quel est le choix le plus rentable ?

La réponse d’expert (sans langue de bois)

Le riad clé en main est le plus rentable dans 70 % des cas, si l’on intègre le temps, le risque et la stabilité. Néanmoins, la plus-value sera moins importante.

Le projet à rénover peut être plus rentable uniquement si vous êtes très bien accompagné, vous acceptez le risque et vous avez une vision long terme.

Conclusion : la rentabilité ne se joue pas sur le prix d’achat

La vraie rentabilité d’un riad à Marrakech dépend de la stratégie globale, le montage, l’exploitation et surtout… des décisions prises au départ. Deux projets au même budget peuvent générer des écarts de rentabilité supérieurs à 100 000 € par an.

Les Riads Du Soleil vous accompagnent sur des projets de riads à rénover avec pour objectif de le valoriser deux fois le montant investi grâce une belle rénovation et une excellente exploitation de votre futur établissement.

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