Marrakech n’est pas une ville comme les autres. Elle ne se visite pas, elle se vit. Depuis plus de quinze ans, elle attire une clientèle internationale exigeante, curieuse, en quête de sens, d’authenticité et d’expériences mémorables. Dans ce contexte unique, l’investissement dans un riad & spa ne relève pas d’un simple choix immobilier mais d’une véritable décision entrepreneuriale et patrimoniale. Investir dans un riad à Marrakech, c’est entrer dans un écosystème où le charme de l’ancien rencontre la rentabilité moderne, où l’émotion devient un levier économique et où chaque détail peut transformer un bien en entreprise performante.

Le riad & spa s’est imposé progressivement comme le format le plus recherché et le plus rentable de l’hébergement touristique de charme à Marrakech. Cette évolution n’est pas le fruit du hasard. Elle est la conséquence directe d’une mutation profonde du tourisme mondial. Les voyageurs ne veulent plus seulement dormir dans un lieu fonctionnel. Ils souhaitent vivre une parenthèse, se reconnecter à eux-mêmes, ralentir, ressentir. Le spa, le hammam, les soins traditionnels et le bien-être global sont devenus des critères de choix décisifs, parfois même avant le prix ou la localisation.

Marrakech accueille aujourd’hui plus de quatre millions de visiteurs par an. Cette fréquentation, loin d’être saisonnière, s’étale sur une grande partie de l’année. Contrairement à d’autres destinations touristiques dépendantes de quelques mois forts, la ville rouge bénéficie d’une saison haute qui peut durer huit à neuf mois, portée par une clientèle européenne, nord-américaine et moyen-orientale. Les riads bien positionnés et bien gérés affichent ainsi des taux d’occupation moyens compris entre 75% et 90% sur l’année, avec des pics dépassant régulièrement les 95%.

Le tarif moyen par nuit dans un riad de standing oscille généralement entre 120€ et 250€ selon le niveau de prestation, l’emplacement et la notoriété de l’établissement. Contrairement à l’hôtellerie classique, le riad permet une montée en gamme rapide grâce à l’expérience proposée. Un service personnalisé, une atmosphère intimiste et une identité forte justifient des prix élevés et une fidélisation accrue de la clientèle. Lorsque l’on ajoute un spa bien conçu à cette équation, la valeur perçue augmente immédiatement, tout comme la rentabilité.

Quels revenus espérés avec un Riad & Spa ?

Prenons un exemple volontairement réaliste et conservateur afin de comprendre les mécanismes financiers d’un tel investissement. Imaginons un riad & spa de 6 chambres situé dans la médina. Le budget global comprenant l’acquisition et la rénovation se situe entre 4 et 5 millions de dirhams. Avec un tarif moyen par nuit de 120 euros et un taux d’occupation de 70%, le chiffre d’affaires annuel généré uniquement par l’hébergement atteint environ 215 000 euros. Ce chiffre ne tient pas encore compte des revenus additionnels.

C’est précisément ici que le spa joue un rôle stratégique majeur. Les soins, les massages, le hammam et les expériences bien-être représentent en moyenne entre 150€ et 300€ par jour de revenus complémentaires pour le Riad & Spa soit près de 80 000€ à l'année. À cela s’ajoutent les revenus issus de la restauration, des petits déjeuners, des dîners sur mesure et des expériences locales qui peuvent représenter 30 000€ annuel pour un riad de standing. Le chiffre d’affaires global d’un riad & spa bien exploité se situe ainsi fréquemment entre 325 000€ et 400 000€.

Après déduction des charges liées au personnel, à la gestion, à la maintenance, au marketing et aux frais opérationnels, le résultat net exploitable serait d'environ 150 000€. Nous parlons ici d’un rendement net réel oscillant entre 25% et 30%, bien supérieur à celui de l’immobilier locatif classique, qu’il soit résidentiel ou commercial.

Au-delà des chiffres, le riad & spa présente un autre avantage fondamental. Il s’agit d’un actif anti-crise, relativement décorrélé des marchés financiers. L’immobilier touristique de charme à Marrakech a démontré une forte résilience face aux cycles économiques. Sur les dix dernières années, les riads bien situés et correctement exploités ont vu leur valeur progresser de quarante à soixante-dix pour cent. Contrairement à un appartement ou à un local commercial, un riad rentable devient une entreprise cessible. Sa valeur ne repose pas uniquement sur ses murs mais sur sa capacité à générer du revenu, sur sa réputation et sur son positionnement.

Un spa bien pensé ne nécessite pas forcément un espace démesuré. Un hammam traditionnel associé à une ou deux cabines de massage suffit dans la majorité des cas. L’investissement moyen pour la création d’un spa se situe entre 25 000€ et 40 000€ selon le niveau de finition.

Télécharger la Checklist : Les 8 étapes indispensables pour réussir votre investissement dans un Riad + rejoignez notre Newsletter avec de nouvelles opportunités exclusives.

Tu envisages d’investir dans un riad & spa à Marrakech ?

Réserve une session stratégique gratuite de 30 minutes pour évaluer la rentabilité, les marges & le plan d’investissement de ton projet.

👉 👉 Je veux mon diagnostic offert

L’erreur la plus fréquente et la plus coûteuse consiste à acheter un riad sans anticiper son exploitation. Dans plus de quatre-vingt-dix pour cent des cas d’échec, le problème ne vient pas du bien lui-même mais de l’absence de stratégie en amont. Les autorisations, le business plan, le positionnement marketing, le mode de gestion et la stratégie de distribution doivent être définis avant même la signature de l’acte d’achat. Un riad rentable se conçoit comme une entreprise dès le premier jour, et non comme un simple coup de cœur architectural.

Certaines erreurs peuvent coûter des dizaines de milliers d’euros et parfois plusieurs années de bénéfices. Sous-estimer le budget de rénovation, copier un concept déjà saturé, recruter un manager inadapté ou négliger le marketing digital sont autant de pièges classiques. À Marrakech, la concurrence n’est pas seulement locale. Elle est internationale. Chaque détail compte et la moindre approximation peut impacter durablement la performance du projet.

C’est précisément pour cette raison que l’accompagnement fait toute la différence. Les investisseurs accompagnés achètent mieux, rénovent plus vite et ouvrent plus tôt. Ils atteignent des taux d’occupation compris entre 70% et 90% dès la première année d’exploitation. L’accompagnement permet de sécuriser les décisions stratégiques, d’éviter les erreurs coûteuses et de transformer un projet à risque en actif rentable et pérenne.

Investir dans un riad & spa à Marrakech, c’est bien plus que rechercher un rendement financier. C’est construire un patrimoine de valeur dans l’une des destinations les plus iconiques au monde. C’est créer un lieu de vie, de rencontre et de bien-être qui génère des revenus tout en ayant du sens. C’est enfin se donner la possibilité de conjuguer plaisir, liberté et performance économique.

Mais la frontière entre un riad qui survit et un riad qui performe se situe bien avant l’ouverture des portes. Elle se joue dans la qualité des choix initiaux, dans la clarté de la stratégie et dans la capacité à s’entourer des bonnes compétences. Un bon riad s’achète avec le cœur. Un riad rentable se construit avec méthode, vision et expérience.

Si vous envisagez d’investir dans un riad & spa à Marrakech, ou si vous souhaitez valider la pertinence de votre projet avant de vous engager, je vous propose un rendez-vous stratégique offert. Cet échange de 30 minutes, sans engagement, vous permettra d’analyser la rentabilité réelle de votre projet, d’identifier les zones les plus porteuses, d’éviter les erreurs majeures et de bâtir une feuille de route claire et sécurisée.

Comment obtenir 90 % de taux d’occupation d’un riad dès le premier mois d’exploitation ?

Étude de cas riad de 8 chambres standard vs d’un riad 8 chambres avec spa/hammam

1) Revenus des nuitées Comparatif

Riad 8 chambres standard

• Tarif moyen : 85 € / nuit

• Nuits occupées (70 %) : 255

• Chiffre d’affaires chambres = 8 × 85 × 255 ≈ 173 400 € / an

• Si taux d’occupation monte à 85 % : ~211 320 € / an

Riad 8 chambres & spa

• Tarif moyen : 120 € / nuit (prix plus élevé grâce au positionnement premium)

• Nuits occupées (70 %) : 255

• Chiffre d’affaires chambres = 8 × 120 × 255 ≈ 244 800 € / an

• Si taux d’occupation à 85 % : ~297 600 € / an

On constate que le riad spa peut générer ~40 % de revenus supplémentaires sur les nuitées grâce à un tarif plus élevé.

2) Revenus additionnels vs spa (non-résidents inclus)

Riad standard revenus additionnels (hors spa)

Ces revenus proviennent de : transferts, excursions, repas, boutique, activités…

• Hypothèse modérée : 30 € par client moyen en upsells

• Si 1 000 voyageurs / an : ~30 000 €

• Soit ~2 500 € / mois
  

Riad & spa revenus additionnels « bien-être » Soins spa/hammam

Prix observés à Marrakech : Pack Hammam + Massage : 60€

Hypothèses de revenus journaliers spa (ouvert aussi aux non-résidents) avec 4 clients par jour : 240€

Revenus spa estimés / mois : 240 € × 30 ≈ 7200 €

Revenus spa estimés / an : 7200 € × 12 ≈ 86 400 €

3) Charges d’exploitation (estimées)

4) Résultats Comparatif simplifié

Riad standard (8 chambres) estimation annuelle

Revenus nuitées : 173 400 €

Revenus additionnels ~30 000 €

CA total ~203 400 €

Charges ~60 000 €

Résultat brut ~143 400 €

Riad & spa (8 chambres) estimation annuelle

Revenus nuitées ~244 800 €

Revenus additionnels classiques ~30 000 €

Revenus spa ~ 86 400 € (moyen ~7200 €/mois)

CA total ~361 200 €

Charges ~90 000 €

Résultat brut ~271 200 €

Le riad & spa peut générer presque le double de résultat brut par rapport au riad standard, à condition d’atteindre un flux régulier de clients spa (résidents + extérieur).

Rejoignez le Réseau des Riads Du Soleil pour atteindre ces résultats et bénéficiez d'une nouvelle formation mensuelle.

5) Coût d’investissement comparé (achat + rénovation)

Ces valeurs sont des estimations moyennes pour Marrakech médina à ce jour (2026).

Riad 8 chambres standard ~550 000 € à 550 000 €

Achat + rénovation + ameublement

Riad 8 chambres & spa ~600 000 € à 800 000 €

Ajout d’espace spa, normes, équipement hammam, design d’intérieur premium

En effet, créer / aménager une zone spa (hammam traditionnel, cabine massage, vestiaires, carrelage tadelakt, systèmes d’eau chaude, ventilation, design) peut représenter +100 000€ d’investissement par rapport à une rénovation classique.

Conclusion

Un riad 8 chambres standard bien exploité peut générer ~200 000 € de CA / an avec ~60-70 k€ de charges.

Un riad 8 chambres & spa peut atteindre ~350 000 € de CA / an ou plus avec les ventes bien-être incluses, et un bénéfice brut sensiblement plus élevé.

Les Revenus du spa (ouvert aussi aux non-résidents) réalise en moyenne 240 € / jour mais un Spa disposant d'au moins 3 cabines et une bonne commercialisation peut atteindre jusqu'à 800€ / jour.

Le Retour sur investissement d'un Riad est souvent 5 à 8 ans tandis que le ROI d'un Riad & spa varie entre 4 à 7 ans, potentiellement plus rapide si les ventes spa sont régulières.

Vous voulez réussir ce type d'investissement dans un Riad & Spa à Marrakech ?

Si vous :

• Envisagez d’investir dans un riad & spa à Marrakech

• Disposez d’un budget entre 500 000 € et 700 000 €

• Voulez éviter les erreurs coûteuses

• Souhaitez un projet rentable ET aligné avec votre projet de vie

Je propose un rendez-vous stratégique personnalisé (30 minutes) pour valider la faisabilité de votre projet, Identifier le bon type de riad pour votre budget, estimer votre rentabilité réelle et définir une feuille de route claire

Objectif : vous éviter des mois d’erreurs… et des dizaines de milliers d’euros perdus.

Cliquez ici pour réserver votre rendez-vous stratégique (places limitées chaque mois).

Découvrez nos meilleurs articles de blog.