Les 7 erreurs qui font perdre plus de 150 000 € aux investisseurs en riads à Marrakech

Investir dans un riad à Marrakech fait rêver. Changement de vie, rentabilité attractive, patrimoine tangible dans une ville touristique mondiale… Sur le papier, tout semble parfait.

Pourtant, chaque année, des investisseurs perdent entre 80 000 € et plus de 150 000 € sur des projets de riads mal préparés. Non pas par manque de budget, mais par manque de stratégie.

Dans cet article éducatif, je vais vous dévoiler les 7 erreurs les plus coûteuses que je vois chez les investisseurs étrangers (et marocains) qui se lancent dans les riads à Marrakech et surtout comment les éviter.

Si vous envisagez un projet de riad clé en main ou si vous êtes déjà engagé dans un projet, cet article peut littéralement vous faire économiser six chiffres.

Erreur n°1 : Acheter un riad sans étude de rentabilité réelle

C’est l’erreur la plus fréquente… et la plus chère.

Beaucoup d’investisseurs achètent un riad sur un coup de cœur : belle architecture, patio lumineux, terrasse avec vue sur l’Atlas et discours rassurant de l’intermédiaire.

Mais un riad n’est pas un bien immobilier classique, c’est une entreprise touristique.

Ce que les investisseurs oublient

• le taux d’occupation réel (et non fantasmé),

• la saisonnalité de Marrakech,

• les commissions Booking / Airbnb,

• les frais de personnel,

• la maintenance annuelle,

• la fiscalité locale.

Résultat : un riad annoncé « très rentable » qui génère en réalité 20 à 40 % de moins que prévu. Perte moyenne constatée : 30 000 à 50 000 € sur 3 ans.

La solution

Avant toute acquisition, il faut une étude de rentabilité basée sur des données réelles, quartier par quartier, typologie par typologie.

C’est exactement ce que nous faisons lors de nos rendez-vous stratégiques gratuits.

Erreur n°2 : Sous-estimer le budget travaux (et les imprévus)

À Marrakech, les budgets travaux annoncés sont presque toujours optimistes.

Un devis à 120 000 € devient facilement 150 000 € voire 180 000 €

Pourquoi ? Découverte de problèmes structurels, normes maison d’hôtes, choix de matériaux sous-estimés et manque de suivi de chantier.

Perte moyenne : 20 000 à 40 000 €

La solution

• prévoir 10 à 20 % de marge sécurité,

• travailler avec des équipes habituées aux maisons d’hôtes,

• piloter le chantier avec un cahier des charges précis.

Un projet clé en main bien structuré évite 90 % de ces dérives.

Erreur n°3 : Choisir le mauvais quartier pour une maison d’hôtes

Tous les quartiers de la médina ne se valent pas.

Un riad magnifique mal situé peut être difficile d’accès, mal référencé sur Booking, pénalisé par les avis clients.

Quartiers à forte rentabilité ≠ quartiers « à la mode »

Certains investisseurs achètent dans des zones peu touristiques simplement parce que le prix au m² est plus bas.

Conséquence : jusqu’à 25 % de chiffre d’affaires en moins chaque année.

La solution

Analyser la demande réelle des voyageurs, la concurrence directe, l’accessibilité (parking, distance Jemaa el-Fna) et le positionnement prix.

Un bon emplacement peut doubler la rentabilité d’un même riad.

Erreur n°4 : Lancer le riad sans stratégie Booking & Airbnb

Mettre un riad sur Booking ou Airbnb ne suffit pas.

Sans stratégie de revenue management : les prix sont mal positionnés, les calendriers mal optimisés et les périodes fortes sous-exploitées.

Manque à gagner : 15 000 à 30 000 € par an

Ce que font les riads performants

• tarification dynamique,

• offres longues durées,

• photos professionnelles optimisées conversion,

• stratégie d’avis clients.

Un bon paramétrage Booking peut générer +20 à +40 % de chiffre d’affaires.

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Erreur n°5 : Négliger l’expérience client (et les avis)

À Marrakech, les avis sont votre premier commercial.

Un riad mal exploité humainement entraîne des notes sous 8,5, une chute de visibilité et une guerre des prix.

Impact direct : baisse durable du taux d’occupation

La solution

• personnel formé à l’accueil international,

• expérience client différenciante,

• process clair dès l’ouverture.

Un riad noté 9,2 gagne en moyenne 30 % de plus qu’un riad noté 8,4.

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Erreur n°6 : Mal structurer la fiscalité et le montage juridique

Beaucoup d’investisseurs découvrent la fiscalité après l’ouverture.

Erreurs fréquentes : mauvais statut juridique, fiscalité mal anticipée et absence d’optimisation légale.

Surcoût fiscal sur plusieurs années : 20 000 € et plus

La solution

Anticiper dès le départ : structure adaptée, conformité maison d’hôtes et accompagnement local sérieux.

Erreur n°7 : Se lancer seul, sans accompagnement terrain

C’est l’erreur qui regroupe toutes les autres.

Un riad est un projet immobilier, un projet hôtelier, un projet humain et un projet entrepreneurial. Se lancer seul, à distance, sans équipe fiable, coûte cher.

C’est souvent ici que les pertes dépassent les 150 000 €.

La solution

S’entourer d’experts dédiés aux riads performants, et non de l’immobilier généraliste.

Le Réseau des Riads Du Soleil accompagne les exploitants et futurs exploitants à chaque étape de leur investissement, mais surtout dans la réussite opérationnelle de leur riad.

Objectif : atteindre 90 % de taux d’occupation dès la troisième année et générer jusqu’à 50 000 MAD de revenus additionnels mensuels grâce à une exploitation optimisée.

Comment investir dans un riad 9 chambres ultra rentable à Marrakech ?

Conclusion : un riad rentable n’est jamais un hasard

Un riad rentable à Marrakech est le résultat de décisions chiffrées, stratégie claire et d’un accompagnement structuré. La bonne nouvelle : ces erreurs sont totalement évitables.

Si vous envisagez d’acheter un riad, de lancer un projet clé en main ou d’optimiser un riad existant, je vous propose un rendez-vous stratégique gratuit.

Objectif du rendez-vous :

• analyser votre projet,

• identifier les risques invisibles,

• estimer la rentabilité réelle,

• vous éviter des erreurs à 5 ou 6 chiffres.

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(Les places sont limitées pour garantir un accompagnement de qualité.)

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