Ce que font réellement les exploitants qui gagnent très bien leur vie à Marrakech

Il y a une question que tous les investisseurs posent, souvent à voix basse, parfois avec gêne, presque toujours avec espoir : “Est-ce vraiment possible de gagner plus de 20 000€ nets par mois avec un riad à Marrakech… ou est-ce réservé à quelques exceptions ?”

La réponse courte est oui.
La réponse honnête est oui, mais pas comme tu l’imagines.

Les riads qui dépassent ce niveau de résultat ne sont ni les plus beaux, ni les plus grands, ni forcément les plus chers à l’achat.
Ils ont simplement compris une chose que beaucoup refusent encore d’accepter : un riad rentable n’est pas un produit d’hébergement. C’est un écosystème de revenus.

Cet article ne va pas te vendre du rêve. Il va t’expliquer, étape par étape, le véritable business model des riads qui performent très au-dessus de la moyenne et pourquoi la majorité des projets plafonnent, parfois avec de bons taux d’occupation.

Oublions d’abord une illusion : louer des chambres ne suffit pas

Commençons par casser un mythe.

Un riad qui se contente de vendre des nuitées, même bien positionnées, même bien notées sur les plateformes, ne dépassera presque jamais durablement 20 000 € de résultat net mensuel.

Pourquoi ? Parce que la chambre est un produit plafonné :

• nombre de chambres limité

• prix moyen contraint par le marché

• commissions OTA incompressibles

• charges fixes élevées

• pression constante sur les marges

Même avec 8 ou 10 chambres, un excellent taux d’occupation et un bon pricing, la rentabilité reste fragile si le modèle repose uniquement sur l’hébergement.

Les exploitants qui réussissent ont compris que la chambre n’est pas le business.

La chambre est l’entrée.

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Le modèle gagnant : décomposer les leviers de revenus

Les riads qui dépassent les 20 000 € nets mensuels ont tous un point commun :
ils activent plusieurs leviers, chacun maîtrisé, structuré et pensé dès le départ.

1. Les chambres : la base, pas l’objectif final

Les chambres assurent la stabilité du modèle.
Elles couvrent les charges fixes, génèrent du cash-flow, nourrissent la visibilité du riad.

Mais dans les projets les plus performants, les chambres représentent rarement plus de 50 à 60 % du résultat final.

Ce qui change tout, ce n’est pas seulement le prix moyen.
C’est :

• la cohérence entre positionnement et clientèle

• la durée moyenne de séjour

• la capacité à préparer la vente additionnelle en amont

Un bon riad ne vend pas des nuits.
Il vend une expérience globale, dont la nuit n’est qu’un composant.

2. Les upsells : le levier sous-estimé (et pourtant décisif)

Les upsells sont la première vraie bascule vers la haute rentabilité.

Petit-déjeuner, dîner au riad, transferts, late check-out, expériences sur mesure… Pris individuellement, ces services semblent anecdotiques. Additionnés, ils changent totalement l’économie du projet.

Dans les riads performants, les upsells représentent souvent 20 à 30 % du chiffre d’affaires, avec des marges très supérieures aux nuitées.

La clé n’est pas d’en proposer beaucoup.
La clé est de les vendre intelligemment, avant, pendant et après le séjour.

Les exploitants qui réussissent ne laissent rien au hasard.

Ils scénarisent le parcours client. Ils anticipent les envies.

Ils ne demandent pas “si le client veut”, ils proposent au bon moment.

3. Le spa : l’accélérateur de résultat net

Lorsqu’il est bien conçu, le spa est l’un des leviers les plus puissants.

Hammam, cabine de massage, soins bien-être… Un spa bien exploité peut générer plusieurs centaines d’euros par jour, parfois davantage, avec une structure de coûts maîtrisée.

Mais attention : le spa n’est pas magique.

Il devient rentable uniquement si :

• il est ouvert à la clientèle extérieure

• il est intégré à une stratégie commerciale globale

• il n’est pas géré comme un “bonus”, mais comme un centre de profit

Les riads qui explosent leurs résultats ne se demandent pas si le spa est “joli”.
Ils se demandent combien il rapporte par mètre carré, par jour, par client.

4. Les expériences : le levier premium souvent négligé

C’est ici que beaucoup d’exploitants passent à côté de leur potentiel.

Excursions privées, ateliers cuisine, retraites bien-être, séjours thématiques, événements intimistes… Les expériences ne sont pas seulement des services.

Elles sont un positionnement.

Elles permettent :

• d’augmenter fortement le panier moyen

• d’attirer une clientèle plus qualitative

• de sortir de la guerre des prix

Dans les modèles les plus avancés, certaines expériences génèrent plus de marge que les chambres elles-mêmes.

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Ce qui est scalable… et ce qui ne l’est pas

Tous les revenus ne se valent pas.

Les chambres sont peu scalables : tu es limité par la capacité du lieu.

Les upsells, le spa et les expériences sont hautement scalables : tu peux augmenter le revenu sans augmenter proportionnellement les charges.

C’est cette distinction qui sépare les riads “qui tournent bien” des riads “qui enrichissent réellement leur propriétaire”. Les exploitants performants raisonnent comme des chefs d’entreprise, pas comme des hôtes passionnés uniquement.

Ils se posent une question simple : “Où est mon levier de croissance le plus rentable ?”

Pourquoi les plateformes de réservations seules ne suffisent pas

Airbnb, Booking, Expédia sont des canaux. Pas un modèle économique.

Dépendre exclusivement des OTA, c’est :

• subir les commissions

• subir les algorithmes

• subir la pression sur les prix

• subir la standardisation de l’offre

Les riads qui dépassent 20 000 € nets mensuels utilisent correctement les OTAS… mais ne lui obéissent pas.

Ils développent des réservations directes, une base de clients récurrents, une relation forte avec leur clientèle et une marque, même à petite échelle.

Booking remplit. La stratégie enrichit.

Comment obtenir 90 % de taux d’occupation d’un riad dès le premier mois d’exploitation ?

La vérité derrière les chiffres

Oui, certains riads à Marrakech génèrent plus de 20 000 € nets par mois. Mais ce résultat n’est jamais le fruit du hasard. Il est le résultat d’une vision claire, d’un modèle économique pensé dès l’achat, d’une exploitation structurée et d’une capacité à vendre autre chose que des nuits

Ce niveau de performance n’est pas réservé à une élite. Il est réservé aux investisseurs qui acceptent de penser comme des stratèges, pas comme des touristes enthousiastes.

Passer de l’inspiration à la stratégie

Si cet article t’a inspiré, c’est bien.
S’il t’a aussi mis face à certaines limites de ton projet actuel ou futur, c’est encore mieux.

Parce qu’à ce stade, tu n’as probablement pas besoin de plus d’informations générales.
Tu as besoin de clarifier ton propre modèle, en fonction de ton budget, de ton temps, de tes objectifs de vie.

Accès à une session stratégique privée

Je propose une session stratégique privée, offerte, destinée aux investisseurs sérieux qui souhaitent :

• vérifier si leur projet peut atteindre (ou dépasser) 20 000 € nets mensuels

• identifier les leviers réellement activables dans leur cas

• éviter les erreurs structurelles qui plafonnent la rentabilité

• construire un modèle cohérent, réaliste et scalable

Cette session n’est pas ouverte à tout le monde. Elle est conçue pour des profils engagés, prêts à structurer un vrai projet.

Si tu veux savoir si ton futur riad peut devenir un véritable actif de liberté et pas seulement un joli lieu qui travaille pour les autres, alors tu peux demander l’accès à cette session stratégique privée.

Parce qu’à Marrakech, la différence ne se fait jamais sur le décor. Elle se fait sur le modèle.

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