Peut-on vraiment vivre (très) confortablement en gérant un riad à Marrakech ?

Beaucoup rêvent d’investir dans un riad à Marrakech, mais cette aventure est-elle réellement rentable ?
Dans la médina, acquérir un riad peut permettre d’en vivre, mais cette promesse relève-t-elle du mythe ou de la réalité ? À partir de combien de chambres peut-on espérer générer un revenu confortable, que ce soit avec un riad privatif ou un riad exploité en maison d’hôtes ?
Il est essentiel de bien différencier ces deux types de riads : les riads privatifs, qui ne disposent pas d'autorisation d'exploitation commerciale, et les maisons d’hôtes, qui sont officiellement autorisées à accueillir des clients.

Ces deux modèles reposent sur des modes d’exploitation distincts, bien qu’ils tendent progressivement à se rapprocher.

Les riads privatifs sont loués dans leur intégralité, avec des tarifs journaliers oscillant généralement entre 200 € et 400 €, en fonction de leur emplacement et de leur niveau de confort.

Les maisons d’hôtes, quant à elles, se louent à la chambre. Ainsi, plus le riad dispose de chambres, plus le potentiel de revenu augmente. Actuellement, à Marrakech, le prix moyen d’une nuit en chambre dans un riad est d’environ 85 €.

Un point commun entre les deux modèles réside dans la possibilité d’offrir des ventes additionnelles (repas, transferts, excursions, soins, etc.), qui peuvent représenter jusqu’à 30 % du chiffre d'affaires global.

En revanche, les différences sont notables sur le plan des charges. L’exploitation d’un riad en maison d’hôtes nécessite généralement plus de personnel, avec un minimum de quatre collaborateurs pour assurer un service de qualité.

Nous avons d’ailleurs déjà mené une étude comparative entre riad privatif et riad maison d’hôtes. À présent, intéressons-nous à un exemple concret : quels revenus pouvez-vous espérer avec une maison d’hôtes de 7 chambres bien exploitée à Marrakech ?

Quels revenus espérer d’un riad maison d’hôtes selon le nombre de chambres ?

Prenons l’exemple d’un riad de 7 chambres, dont une suite familiale, situé à 15 minutes à pied de la place Jemaa el-Fna, dans un quartier en plein essor. Le riad est soigneusement décoré et pensé pour offrir une expérience client authentique.

La première année d’exploitation est stratégique. L’objectif est d’atteindre un taux d’occupation moyen de 70 %, afin de poser les bases solides pour viser 90 % dès la deuxième année. Le tarif moyen retenu pour la nuitée est de 85 €, avec une augmentation prévisible de 10 % par an en fonction de la qualité de gestion.

Estimation des revenus mensuels – Année 1 (moyenne annuelle) :

• Hébergement : 7 chambres × 85 € × 21 nuits/mois ≈ 12 495 €

• Table d’hôtes (20 % des clients, 20 €/pers – environ 50 couverts/mois) ≈ 1 000 €

• Excursions, transferts, commissions partenaires ≈ 600 €

• Bien-être (hammam/massages – moyenne de 15 €/client) ≈ 500 €

• Autres activités (cours de cuisine, shootings, rooftop privatisé…) ≈ 250 €
  

Total estimé des revenus mensuels : environ 14 845 €

Pour une première année d’activité, ces résultats sont encourageants. En améliorant progressivement la notoriété et l'efficacité opérationnelle, le passage à un taux d’occupation de 90 % dès la deuxième année permettrait d’augmenter considérablement les revenus. Sur cette base, avec 27 nuitées/mois et la suite familiale valorisée à un tarif double par rapport à une chambre standard, les recettes mensuelles peuvent atteindre jusqu’à 20 000 €.

Astuce de rentabilité :

Inclure une suite familiale dans le riad permet d’optimiser les revenus sans nécessairement ajouter une huitième chambre. Bien pensée, cette configuration permet de générer l’équivalent d’un riad de 8 chambres... tout en n’en exploitant que 7.

Charges mensuelles estimées pour un riad de 7 chambres

Pour une gestion professionnelle et fluide, voici les principales dépenses mensuelles observées dans le cadre d’un riad maison d’hôtes :

• Équipe salariée (manager, 2 femmes de chambre, cuisinière, veilleur de nuit) : 2 350 €

• Charges sociales, impôts, taxe de séjour : 1 000 €

• Eau, électricité, Wi-Fi, entretien courant : 300 €

• Nourriture, linge, produits d’accueil et consommables : 1 500 €

• Commissions des plateformes OTA (Booking, Airbnb, etc.) : 3 000 €

• Marketing, maintenance, imprévus : 500 €
  

Total des charges mensuelles : environ 8 650 €

Résultat net moyen (avant impôt)

Année 1 (avec un taux d’occupation de 70 %) : Résultat net mensuel : ~6 195 €
Année 2 ou 3 (avec un taux d’occupation de 90 %, suite familiale optimisée) :
Résultat net mensuel : ~9 000 €

Budget d’acquisition et rentabilité estimée

Prix d’un riad 7 chambres clé en main : à partir de 400 000 €

Rentabilité nette estimée (avant impôt) :

Première année : ≈ 18,5 %. Dès la 2ᵉ année (90 % d’occupation) : ≈ 27 %

Bilan à retenir

Oui, il est possible de vivre de l’exploitation d’un riad maison d’hôtes de 7 chambres dès la première année, à condition d’avoir acquis le bien sans recourir à un crédit bancaire. La rentabilité s’améliore nettement dès la deuxième année, avec le passage d’un taux d’occupation de 70 % à 90 %, grâce à une gestion plus fine et une montée en compétence.

Cependant, ces résultats ne sont pas automatiques. Le marché des riads à Marrakech est concurrentiel et exige une véritable expertise. Il est donc essentiel d’acquérir certaines compétences clés ou de s’entourer des bons partenaires.

Nos conseils pour maximiser vos chances de réussite :

• Intégrer au moins une suite familiale, qui peut rapporter autant que deux chambres standard.

• Recruter un manager performant, capable de développer efficacement les ventes additionnelles.

• Réduire la dépendance aux plateformes OTA (Booking, Airbnb…) dont les commissions représentent jusqu’à 20 % du chiffre d’affaires, en misant sur les réservations en direct.

• Bien acheter le riad, au bon prix et au bon emplacement.

• S’appuyer sur des professionnels de la gestion de riads, pour en faire une activité pérenne et rentable.
  

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