Riad rénové ou riad à rénover : le comparatif qui peut vous faire économiser 100 000€
Quelle stratégie est la plus rentable pour votre porte monnaie. Découvrez le dans notre article exclusif.
Sébastien Dubois
6/22/20253 min read
Investir dans un riad à Marrakech est un rêve pour beaucoup de passionnés d'immobilier, de culture orientale ou de reconversion professionnelle. Mais une question essentielle se pose dès les premiers pas du projet : faut-il acheter un riad déjà rénové ou un riad à rénover ?
Derrière cette question se cache un enjeu financier majeur. Car selon votre choix, vous pouvez gagner ou perdre plus de 100 000€. Dans cet article, nous allons détailler les avantages, les risques et les véritables coûts de chaque option, à partir de cas concrets et de mon expérience de terrain en tant qu'accompagnant de projets immobiliers dans la médina de Marrakech.
Riad rénové : la sécurité (toute relative)
Le riad rénové est théoriquement prêt à l'exploitation ou à la mise en location immédiate et on peut voir la qualité de finition, le style, le mobilier. De plus, on a pas de chantiers à superviser, pas de délais, pas de stress lié aux autorisations.
Les contreparties derrière sont que beaucoup de riads rénovés sont vendus bien au-dessus de leur coût réel. La qualité aléatoire des travaux : des rénovations "esthétiques" peuvent cacher de gros problèmes structurels ou techniques. Il faudra parfois refaire partiellement pour mettre à votre goût ou aux normes d’exploitation.
Exemple :
Un riad de 150 m2 habitables avec 6 chambres entièrement rénové est proposé à 550 000€.
Coût estimé de l'achat initial avant travaux : 200 000€
Budget de rénovation : 150 000€
Marge du vendeur (et agences) : 200 000€
Surcoût potentiel : 100 000 à 150 000€ par rapport au coût réel du projet.
Riad à rénover : l'opportunité cachée (mais risquée)
Le prix d’achat est très attractif, on trouve encore des biens entre 100 000€ et 250 000€ selon l’emplacement et l’état. Il y a une possibilité de concevoir un projet unique et adapté à votre clientèle cible. Un bon projet de rénovation peut générer une plus-value immobilière et une rentabilité nette plus élevée.
Les inconvénients sont la complexité de faire des travaux à distance comme l’obtention des permis et autorisations ainsi que la gestion des artisians et le non respect des délais sans oublier les surcoûts. Ensuite, toutes les banques ne financent pas toujours les travaux et cela reste une source de tracas si on a pas d’entreprises de confiance pour réaliser ses travaux.
Exemple :
Achat d’un riad à rénover 7 chambres (surface 200 m2) : 180 000€
Rénovation de A à Z (avec déco, piscine, toiture, menuiseries) : 220 000€
Coût total : 400 000€
Valeur marchée du bien une fois exploité (2 à 3 ans) : 700 000€
Plus-value créée : 300 000€
Lire l'ouvrage Investir et exploiter un riad maison d'hôtes au Maroc.
Accompagnement : comment éviter les erreurs qui coûtent cher
Nombreux sont ceux qui achètent un riad avec enthousiasme mais finissent par déchanter : surcoûts, malfaçons, délais, pertes de temps, voire blocage administratif.
C’est pourquoi l’accompagnement est devenu un facteur clé de réussite :
Audit technique du bien avant achat
Chiffrage précis des travaux avec architecte local
Estimation de la rentabilité locative ou d’exploitation hôtelière
Supervision des étapes administratives (urbanisme, titrage, autorisations)
Suivi de chantier, reporting, gestion de la livraison
Il n’y a pas de bonne ou mauvaise option universelle.
Si vous cherchez la simplicité et une exploitation rapide, optez pour un riad rénové mais soyez très vigilant à la vérification technique et juridique.
Si vous visez la rentabilité maximale et que vous êtes prêt à gérer (ou à vous faire accompagner), le riad à rénover est la meilleure stratégie.
Dans les deux cas, la différence entre une opération réussie et un fiasco se joue avant même l’achat.
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Et si on en parlait ?
Vous avez repéré un bien ou vous hésitez entre deux options ?
Je propose des appels stratégiques personnalisés pour vous aider à prendre la meilleure décision et éviter les erreurs qui peuvent vous coûter 100 000€.
Planifions un rendez-vous ensemble pour investir dans un riad rentable à Marrakech.
Sébastien Dubois
Auteur d’Investir et exploiter un riad maison d’hôtes au Maroc