Riad privatif ou maison d’hôtes ? Voici le choix que font les investisseurs malins

Aujourd’hui, nous vous proposons une étude comparative de deux stratégies d’investissement à Marrakech : l’acquisition d’un riad privatif ou l’exploitation d’un riad en maison d’hôtes.

Marrakech, surnommée la Ville Ocre, reste la destination privilégiée des amateurs de riads, avec plus de 4 millions de visiteurs annuels. D’ici 2030, la ville ambitionne d’accueillir 5 millions de touristes par an, renforçant ainsi la demande pour des hébergements atypiques et haut de gamme. Cette forte attractivité entraîne toutefois une hausse des prix des riads. La question se pose alors : est-il toujours rentable d’investir dans un riad, et quel rendement peut-on espérer ?

Nous avons réalisé une étude détaillée en comparant les deux options avec un même budget initial de 300 000€, un tarif de nuitée de 85€ et un taux d’occupation de 80 %.

Quelle rentabilité pour un riad privatif de 4 chambres ?

Première règle : acheter un riad privatif à plus de 300 000€ serait une erreur pour un investisseur, car pour ce même montant, il est possible d’acquérir un riad destiné à une exploitation en maison d’hôtes.

L’emplacement et la mise en valeur du riad sont essentiels pour créer un véritable coup de cœur et offrir une expérience unique aux voyageurs. Avec 4 chambres, un riad privatif peut se louer en exclusivité pour environ 340€ par nuit, les tarifs variant généralement entre 200€ et 400€. Un positionnement premium, des équipements attractifs et une mise en scène soignée sont donc indispensables pour justifier ce prix.

Avec un taux de réservation de 80%, cela représente un chiffre d’affaires mensuel d’environ 8 160€. Comparé à un investissement locatif en France, cette rentabilité est attractive.

En ajoutant une stratégie de vente additionnelle (transferts, excursions, repas privés, etc.), un riad privatif bien exploité peut générer 1 500€ de revenus complémentaires par mois. Ce montant peut être partagé avec un gestionnaire si vous déléguez la gestion des check-ins et check-outs.

Ainsi, un riad privatif bien optimisé pourrait atteindre 10 000€ de revenus mensuels. Toutefois, atteindre ces résultats demande un véritable travail de branding pour faire de votre riad une référence incontournable sur le marché.

Quelles sont les charges d’un riad privatif ?

Un riad privatif génère des charges incontournables, à commencer par la main-d’œuvre. Il est essentiel d’avoir au moins une personne pour assurer le ménage avant chaque nouvelle arrivée et, idéalement, la préparation des petits-déjeuners si ce service est inclus dans le tarif de la nuitée. Plutôt que d’embaucher deux personnes, il peut être plus avantageux de confier ces tâches à un seul employé avec un salaire attractif. Dans nos riads, le salaire minimum est de 4 000 MAD, mais pour éviter les mauvaises surprises, mieux vaut prévoir 5 000 MAD pour garantir un bon niveau de service.

Comment générer des ventes additionnelles sans manager ?

Certains propriétaires gèrent les ventes additionnelles à distance ou en amont, mais l’accueil reste un élément clé, même pour un riad privatif. Il est donc recommandé de faire appel à un manager chargé d’accueillir les voyageurs et d’optimiser les ventes additionnelles. Son travail représente une demi-journée sur 15 jours, justifiant un salaire de 4 000 MAD, avec une prime de 30 % sur la marge des ventes additionnelles. Cet investissement est, selon nous, essentiel pour maximiser la rentabilité.

Charges fixes mensuelles

Outre les salaires, il faut prévoir des charges fixes telles que :
Eau, électricité, alimentation, linge : environ 700 € par mois.
Salaires (2 employés) : 1 500 €.
Commissions des plateformes de réservation (20 % sur un CA de 8 160 €) : 1 632 €.

Ainsi, le total des charges mensuelles s’élève à environ 3 150 €. Avant impôts et hors ventes additionnelles, le bénéfice mensuel estimé est d’environ 5 000 €, sous réserve de louer à 340 € la nuitée avec un bon taux d’occupation.

Lire le livre Investir et exploiter un riad maison d'hôtes au Maroc.

Avantages et inconvénients d’un riad privatif de 4 chambres

Moins de charges qu’un riad maison d’hôtes (moins de personnel).
Bonne rentabilité si le prix par nuit est bien positionné.
Possibilité d’augmenter progressivement les tarifs :

• Lancement : 250 €/nuit

• 6 mois : 275 €/nuit

• 12 mois : 305 €/nuit

• 24 mois : 340 €/nuit

Risque réglementaire : depuis 2021, une loi similaire à celle d’Airbnb en France impose une limite de 120 jours/an pour les locations sans autorisation. Pour l’instant, cette réglementation n’est pas strictement appliquée au Maroc, mais cela pourrait changer.

Fiscalité : de nombreux propriétaires exploitent leur riad sans structure juridique, échappant ainsi à la fiscalité. Cependant, cela comporte un risque de régularisation fiscale à terme. Il est donc conseillé de protéger juridiquement et d’optimiser fiscalement son projet dès le départ.

Quel est le revenu d’un riad maison d’hôtes de 5 chambres à Marrakech ?

Un riad maison d’hôtes génère trois sources de revenus principales : les nuitées, les ventes additionnelles et les séjours packagés, contrairement à un riad privatif classique. En moyenne, un riad maison d’hôtes à 80% de taux de remplissage peut rapporter 10 200€ par mois en revenus de nuitées. Les ventes additionnelles, telles que les repas ou activités proposées, génèrent environ 3 000€ par mois, tandis que les séjours packagés rapportent en moyenne 2 000€ supplémentaires par mois, soit environ 200€ par personne, hors prix de la chambre.
Ainsi, un riad bien géré peut générer jusqu’à 15 000€ par mois. Bien que ce chiffre semble attrayant, il est important de noter que la rentabilité maximale commence à partir de 7 chambres. Cela peut être particulièrement lucratif à condition d’avoir un bon taux de remplissage.

Quelles sont les charges d’un riad maison d’hôtes ?

Les charges d’exploitation d’un riad maison d’hôtes incluent les salaires de 4 collaborateurs : un manager (7 000€ hors commission), un veilleur de nuit, une femme de chambre et une cuisinière (4 000€ chacun), soit un total de 19 000€ pour les salaires. En plus de cela, les charges fixes d’exploitation s’élèvent à 1 800€ par mois, portant le total des charges mensuelles à 3 700€. Ajoutez à cela une commission de 20% (2040€) pour les frais de plateforme, ce qui porte le total des charges à 5 740€ par mois. Comparé à un riad privatif, les charges supplémentaires sont de plus de 2 000€. En prenant en compte uniquement les nuitées, un riad de 5 chambres génère un bénéfice de 4 500€ par mois, sans compter les ventes additionnelles et les séjours packagés.

Avantages et inconvénients d’un riad maison d’hôtes de 5 chambres

Il apparaît que, sur le papier, un riad de 5 chambres n’est pas nécessairement plus rentable qu’un riad privatif bien géré. Cependant, le permis d’exploitation permet d’ajouter des services supplémentaires comme un restaurant ou un spa, ce qui peut compenser le nombre limité de chambres et améliorer la rentabilité. En revanche, avec 6 à 7 chambres, un riad maison d’hôtes devient bien plus rentable qu’un riad privatif, à condition d’avoir un bon gestionnaire. L’idéal est de pouvoir acquérir un riad de 6 ou 7 chambres pour un prix autour de 300 000€, afin de maximiser la rentabilité.

Conclusion

Il est fortement conseillé d’acquérir des riads privatifs à moins de 300 000€ pour réaliser une bonne opération. Pour les riads maison d’hôtes, il est préférable de viser un minimum de 6 à 7 chambres. Bien que trouver des opportunités autour de 300 000€ dans la médina de Marrakech soit rare, c’est ce que nous recherchons activement chez Les Riads du Soleil.

Si vous souhaitez investir intelligemment et acheter au juste prix, prenez rendez-vous dès maintenant pour bénéficier de notre expertise.