Les 7 erreurs à éviter avant d’acheter un riad à Marrakech

Acheter un riad à Marrakech fait rêver de nombreux investisseurs et passionnés d’immobilier. Avec son charme envoûtant et son potentiel touristique, la ville attire chaque année des acheteurs du monde entier, séduits par l’authenticité de l’architecture et l’opportunité d’exploiter une maison d’hôtes rentable. Pourtant, se lancer dans un tel projet sans préparation peut rapidement virer au casse-tête. Voici les 7 erreurs à éviter avant d’acquérir un riad à Marrakech.

1. Ne pas vérifier la situation juridique du bien

L’une des erreurs les plus fréquentes est de ne pas s’assurer que le riad dispose d’un titre de propriété clair. Au Maroc, certains biens sont en indivision ou possèdent des statuts juridiques complexes pouvant compliquer la transaction.

• Exigez un titre foncier officiel avant toute signature.

• Faites appel à un notaire spécialisé en immobilier marocain.

• Évitez les riads en indivision, qui nécessitent l’accord de plusieurs propriétaires pour être vendus.

2. Sous-estimer les coûts de rénovation

Un riad ancien peut avoir un charme incroyable, mais il peut aussi cacher de nombreuses mauvaises surprises. Entre les problèmes structurels, l’électricité et la plomberie à refaire, la facture peut rapidement s’envoler.

• Faites réaliser une expertise avant l’achat par un architecte ou un maître d’œuvre.

• Prévoyez un budget travaux supérieur de 20 % à votre estimation initiale.

• Vérifiez les autorisations nécessaires pour la rénovation (permis de construire, normes locales).

3. Choisir un emplacement sans prendre en compte l’accessibilité

L’emplacement est un élément clé dans la réussite d’un projet immobilier à Marrakech. Certains quartiers sont très prisés, tandis que d’autres sont moins attractifs en raison de leur accessibilité limitée ou de nuisances.

• Privilégiez un riad proche des sites d’intérêt (Jemaa el-Fna, souks, musées).

• Assurez-vous que l’accès est aisé, car certaines ruelles de la médina sont inaccessibles aux voitures.

• Visitez le quartier à différentes heures pour évaluer l’ambiance et le bruit.

4. Ne pas anticiper les démarches administratives

Acheter un riad pour en faire une maison d’hôtes implique de nombreuses formalités : permis d’exploitation, licences commerciales, conformité aux normes de sécurité… Certains investisseurs se retrouvent bloqués faute d’avoir anticipé ces démarches.

• Informez-vous sur les réglementations avant l’achat.

• Consultez un avocat spécialisé en droit immobilier et des affaires.

• Vérifiez les règles d’urbanisme et les restrictions spécifiques à la médina.

Lire le livre Investir et exploiter un riad maison d'hôtes au Maroc.

5. Négliger l’étude de marché

Acheter un riad sur un coup de cœur sans analyser le marché local peut se révéler risqué. Un bien difficile à rentabiliser peut rapidement devenir une charge financière.

• Étudiez la concurrence en analysant les offres sur Booking, Airbnb et Google Maps.

• Analysez les taux d’occupation moyens et les prix pratiqués dans le secteur.

• Définissez un positionnement clair pour votre riad (luxe, éco-responsable, familial, etc.).

6. Omettre les coûts d’exploitation

L’investissement initial ne représente qu’une partie du projet. Une maison d’hôtes engendre des frais fixes conséquents : salaires du personnel, entretien, taxes, marketing…

• Établissez un budget prévisionnel détaillé.

• Renseignez-vous sur les charges fixes (électricité, eau, impôts, salaires).

• Prévoyez un fonds de roulement pour couvrir les périodes creuses.

7. Négliger le marketing et la présence digitale

Un riad magnifique ne suffit pas : il faut le faire connaître. Beaucoup d’investisseurs réalisent trop tard qu’une bonne visibilité en ligne est essentielle pour attirer les clients.

• Créez un site web attrayant avec un système de réservation en ligne.

• Développez une présence active sur les réseaux sociaux et collaborez avec des influenceurs.

• Soignez votre réputation en ligne en encourageant les avis positifs de vos clients.

Conclusion : Un projet à préparer avec sérieux

Investir dans un riad à Marrakech est une aventure passionnante, mais elle exige une préparation rigoureuse. En évitant ces erreurs, vous augmentez vos chances de succès et assurez la rentabilité de votre projet. Prenez le temps de vous entourer de professionnels, d’analyser le marché et d’anticiper les coûts pour transformer votre rêve en une réussite durable.

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