Les 5 quartiers de Marrakech où les riads prennent +20% de valeur par an (et 2 à fuir absolument)

Investir dans un riad, c’est comme choisir un terrain de jeu : si vous misez sur le bon quartier, vos chances de rentabilité explosent. Sinon… vous risquez de rester bloqué avec un bien qui ne se loue pas et ne se revend pas.
Dans cet article, je vous dévoile les 5 zones les plus stratégiques pour investir dans un riad à Marrakech, ainsi que 2 quartiers à éviter, même si les prix semblent alléchants.

1. Médina Nord – Le triangle d’or confidentiel

Vous avez sans doute entendu parler de la Médina, mais savez-vous que la zone nord, entre Dar El Bacha, Bab Doukkala et Riad Laarouss, est en train de devenir le petit Saint-Germain-des-Prés de Marrakech ?

Pourquoi c’est rentable : clientèle exigeante, circulation fluide, nombreux riads déjà rénovés = effet de valorisation. Ce que j’y ai vu : un riad acheté 980 000 MAD en 2022, revendu 1 550 000 MAD en 2024 après simple rafraîchissement. Idéal pour : investisseurs souhaitant une montée en gamme rapide avec un ticket d’entrée encore accessible.

2. Kasbah – L’élégance traditionnelle avec bonus touristique

Quartier historique par excellence, la Kasbah attire les touristes friands d’authenticité et de calme. Mais en coulisse, c’est un hub de valorisation immobilière.

Atouts : proximité des palais (El Badi, El Bahia), rues larges, zone peu touchée par la spéculation excessive. Faits : certaines maisons se louent jusqu’à 300 €/nuit en haute saison en format exclusif. Idéal pour : projets de maison d’hôtes de charme ou retraite paisible à rentabilité indirecte.

3. Bab Doukkala – Le futur quartier hype de la Médina

Quartier en pleine mutation, Bab Doukkala est le repaire de ceux qui veulent anticiper la vague montante, comme ceux qui ont investi à Lisbonne en 2015.

Pourquoi y croire : mix entre local & bobo, commerces de bouche, gentrification naturelle, prix encore bas. Cas réel : un riad acheté 620 000 MAD en 2023, valorisé 920 000 MAD aujourd’hui sans gros travaux. Idéal pour : profils agiles, amateurs de forte plus-value à 2-3 ans.

4. Riad Zitoun – Le choix des pros du tourisme

Proche de la place Jemaa el-Fna mais plus calme, Riad Zitoun est l’un des quartiers les plus recherchés par les hôtes étrangers pour leur emplacement stratégique.

Avantages : à 5 min à pied de la place, très bon taux d’occupation, quartier très connu des plateformes type Airbnb.

Inconvénient : prix plus élevés, mais rentabilité sécurisée.

Idéal pour : investisseurs qui veulent automatiser la location courte durée via conciergerie.

5. Mouassine – Le spot rare, déjà premium

Un bijou caché au cœur de la Médina. Très difficile de trouver un bien à vendre, mais quand c’est le cas, c’est souvent un jackpot.

Pourquoi : fréquentation haut de gamme, vie locale artistique, peu de nuisances.
Rentabilité : élevée si le bien est bien restauré et bien géré.

Idéal pour : profils patrimoniaux et amoureux de l’esthétique marocaine.

Et les 2 quartiers à fuir (même si le prix est tentant) :

Sidi Youssef Ben Ali

Trop éloigné de la Médina, peu d’attrait touristique, forte fluctuation de fréquentation. Les prix sont bas, mais les loyers aussi, et la revente est compliquée.

Bab Aylan (personne n’y va)

En déclin touristique, sentiment d’insécurité perçu par les voyageurs, peu de visibilité sur l’avenir à court terme. Certains biens y sont “coincés” depuis des années sans repreneur.

Conclusion : L’adresse fait tout dans un riad

Acheter un riad rentable, ce n’est pas juste une question de surface ou de prix :

C’est une question de stratégie de localisation, de potentiel touristique et de projection de valorisation.

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