Investir dans un riad à Marrakech : faut-il acheter un riad à rénover ou déjà exploité en maison d’hôtes ?
Sébastien Dubois
9/15/20254 min read
Marrakech fascine. Ses ruelles étroites de la médina, ses patios baignés de lumière, ses terrasses panoramiques sur les toits ocre… La ville rouge attire chaque année des millions de voyageurs, et le riad en est l’icône. Pour l’investisseur, acquérir un riad n’est plus seulement un rêve oriental : c’est une stratégie patrimoniale et une source potentielle de revenus.
Mais une question cruciale se pose au moment d’acheter : vaut-il mieux acquérir un riad vide, un riad occupé par des locataires ou une famille, ou un riad déjà exploité en maison d’hôtes ? Chaque option a ses avantages, ses risques et son profil d’investisseur. Décryptage.
1. Acheter un riad à rénover : la page blanche de l’investisseur
Liberté totale de rénovation et de concept
Un riad vide, souvent ancien et parfois en ruine, offre la liberté de repartir de zéro. Vous choisissez le style architectural, l’agencement des chambres, le positionnement marketing (luxe, éco-responsable, bohème chic, etc.). C’est l’option rêvée pour un investisseur créatif ou un professionnel de l’hospitalité qui souhaite imprimer sa marque.
Opportunités financières
Prix d’achat attractif : un riad vide, surtout s’il nécessite une rénovation lourde, se négocie en dessous du marché. Dans la médina, on trouve encore des perles à partir de 150 000 € pour des surfaces de 120 m².
Plus-value potentielle : en rénovant intelligemment, la valeur peut doubler, voire tripler, une fois le projet achevé.
Défis à anticiper
Travaux coûteux et longs : la restauration d’un riad, soumise à des normes patrimoniales, peut prendre 12 à 18 mois et coûter 800 à 1 500 €/m².
Autorisations complexes : il faut obtenir les permis de construire et, si l’objectif est d’exploiter en maison d’hôtes, un agrément touristique spécifique.
Zéro revenu pendant la rénovation : il faut prévoir un financement solide pour couvrir l’achat, les travaux et les frais de fonctionnement avant la mise en service.
Profil idéal : investisseurs à long terme, amoureux du design, entrepreneurs hôteliers, ou propriétaires souhaitant créer une résidence secondaire d’exception avant d’ouvrir à la location.
2. Acheter un riad déjà exploité en maison d’hôtes : la clé en main rentable
C’est l’option la plus prisée des investisseurs qui veulent générer des revenus immédiats. Le riad est déjà opérationnel : chambres aménagées, licences touristiques obtenues, clientèle fidélisée.
Avantages décisifs
Revenus immédiats : dès l’acte de vente, vous encaissez les réservations en cours. Idéal pour sécuriser un flux de trésorerie.
Licences en place : l’obtention de l’agrément « Maison d’hôtes » peut être longue. En reprenant un riad déjà autorisé, vous évitez les démarches administratives fastidieuses.
Équipe sur site : souvent, le personnel (gérant, cuisiniers, femmes de chambre) reste en place, assurant une continuité de service.
Points de vigilance
Prix plus élevé : la rentabilité existante se paie. Les riads maison d’hôtes bien notés sur Booking ou Airbnb peuvent dépasser 600 000 €.
Audit indispensable : vérifiez les bilans financiers, l’état des réservations, les licences, les contrats de travail et l’état des installations (plomberie, toiture, etc.).
Repositionnement : si le concept est daté ou la décoration fatiguée, il faudra investir pour rafraîchir et relancer l’image.
Profil idéal : investisseurs internationaux cherchant un rendement immédiat, cadres en reconversion, ou entrepreneurs souhaitant déléguer la gestion à une équipe en place.
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Tendances du marché et conseils pratiques
Croissance du tourisme : Marrakech a retrouvé des niveaux d’arrivées supérieurs à 2019, avec une clientèle internationale en quête d’authenticité.
Montée en gamme : la demande pour des riads haut de gamme, alliant charme traditionnel et confort moderne, est forte.
Location exclusive : les grands groupes réservent souvent des riads entiers pour des séjours privés, ce qui augmente la rentabilité.
Conseils clés
Faites un audit juridique complet : titres fonciers, autorisations de construction, licences touristiques.
Prévoyez une enveloppe de trésorerie : même un riad « clé en main » nécessitera du marketing et quelques améliorations.
Choisissez le bon emplacement : certaines zones de la médina (Mouassine, Dar el Bacha, Kasbah) sont plus recherchées et plus faciles d’accès pour les clients.
Entourez-vous d’experts locaux : notaire, architecte spécialisé dans le patrimoine, comptable et gérant de maison d’hôtes.
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Conclusion : un choix guidé par votre profil d’investisseur
Créatif et patient ? Le riad vide vous permettra de concevoir un bijou sur mesure et de multiplier la valeur initiale.
Stratège patrimonial ? Un riad occupé, acheté avec une forte décote, vous donnera le temps de préparer une exploitation future.
Investisseur orienté cash-flow ? Le riad déjà exploité en maison d’hôtes vous garantit un revenu immédiat et une mise en route sans tracas.
Marrakech offre un potentiel unique : une destination internationale, un marché immobilier encore accessible et un art de vivre qui séduit les voyageurs du monde entier. Qu’il soit vide, occupé ou déjà en activité, le riad que vous choisirez doit surtout correspondre à votre vision, à votre horizon d’investissement et à votre envie de faire vivre un patrimoine d’exception.
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