Guide des vrais prix de riads à Marrakech

L’immobilier à Marrakech regorge de surprises, avec des prix pouvant varier considérablement, notamment sur le marché des riads, où ils peuvent facilement doubler, voire tripler. Les nombreuses annonces diffusées sur les réseaux sociaux peuvent induire les futurs investisseurs en erreur, et il n’est pas rare que les acheteurs paient leur riad bien trop cher.

C'est pourquoi il était essentiel de créer un guide permettant d’y voir plus clair dans ce secteur. Bien que le marché des riads soit porteur et potentiellement rentable, il peut aussi se révéler risqué pour les novices, notamment en raison d’un prix d’achat initial trop élevé, souvent accompagné de surcoûts liés aux travaux de rénovation.

On distingue trois catégories de prix pour les riads, indépendamment de leur statut foncier : titré ou melkia (sans titre foncier). Si vous envisagez d’acheter un bien non titré, assurez-vous qu’il dispose d’un numéro de réquisition. Dans le cas contraire, mieux vaut s’abstenir.

Le marché des riads de la médina se divise en trois segments :

1. Les riads à rénover

2. Les riads rénovés

3. Les riads déjà en exploitation

Pourquoi investir dans un riad à rénover dans la médina, et quels sont les prix ?

L’emplacement est un facteur clé pour la réussite d’un riad en exploitation, ce qui impacte directement son prix d’acquisition, qu’il s’agisse d’un terrain ou d’un riad à rénover. Plus un riad se situe près de la place Jemaa El Fna, plus son prix est élevé. Par exemple, un riad de 150 m² à rénover à Ben Salah peut coûter environ 200 000 €, tandis qu’un bien de même superficie à Dabachi peut atteindre 350 000 €.

En dehors des zones les plus prisées, le prix moyen d’un riad à rénover tourne autour de 1 000 €/m². En revanche, dans les quartiers les plus recherchés comme Dar El Bacha, Zitoun Jdid ou Kennaria, les prix grimpent en moyenne à 2 000 €/m². Il est donc essentiel d’évaluer votre budget global avant de déterminer où investir.

L’intérêt d’acheter un riad à rénover

L’un des principaux avantages d’acheter un riad à rénover est de pouvoir l’acquérir à sa juste valeur si l’on connaît bien le marché. Ce type d’investissement offre un fort potentiel de plus-value, qui s’opère en deux phases :

À la fin des travaux : si le budget est maîtrisé sans surcoûts, la valorisation latente du bien peut atteindre 50 000 à 100 000 € (acquisition et travaux compris).

Après 3 ans d’exploitation : c’est à ce moment que la revente devient la plus intéressante, avec la possibilité de doubler son investissement grâce à la rentabilité générée par l’activité du riad.

Investir dans un riad à rénover peut donc être une excellente opportunité à condition de bien maîtriser son budget, de choisir un bon emplacement et de prévoir une stratégie de valorisation sur le long terme.

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À quel prix acheter un riad rénové ?

Acquérir un riad rénové ou un projet clé en main peut être une excellente opportunité, à condition de bien connaître les prix du marché. Pour cette analyse, nous nous concentrons sur les biens situés dans un rayon de 500 mètres autour de la place Jemaa El Fna.

Voici les prix moyens constatés pour des riads rénovés en fonction du nombre de chambres :

• Riad 3 chambres : entre 150 000 € et 200 000 €

• Riad 4 chambres : entre 200 000 € et 250 000 €

• Riad 5 chambres : entre 300 000 € et 350 000 €

• Riad 7 chambres : entre 350 000 € et 400 000 €

• Riad 10 chambres : entre 450 000 € et 500 000 €

• Riad 12 chambres : entre 500 000 € et 600 000 €

Si le prix demandé est bien supérieur à ces montants, cela signifie qu’un intermédiaire réalise une marge conséquente sur la transaction. En effet, en combinant le coût réel du foncier et des travaux, ces projets peuvent être menés à bien dans les budgets indiqués.

Attention aux surévaluations ! Par exemple, si vous achetez un riad rénové de 5 chambres sans fonds de commerce ni autorisation d’exploitation à 550 000 €, vous le payez au prix d’un riad déjà en activité. Dans ce cas, quelqu’un réalise une marge d’au moins 150 000 € sur votre achat. Il est donc essentiel de bien analyser le marché avant d’investir.

Comment faire une bonne affaire en achetant un riad déjà en exploitation ?

L’achat d’un riad déjà en activité peut être un excellent investissement, à condition de bien analyser ses performances et son potentiel de rentabilité. Un riad en exploitation depuis 2 à 3 ans avec un taux de réservation d’au moins 90 % voit généralement sa valeur doubler par rapport à un riad simplement rénové.

En effet, ce qui fait le véritable prix d’un riad, ce n’est pas uniquement les murs, mais son fonds de commerce. On estime que le fonds de commerce représente environ 70 % de la valeur totale d’un riad en activité.

Estimation des prix d’un riad en exploitation (90 % de taux de réservation)

• Riad 3 chambres : 300 000 €

• Riad 4 chambres : 400 000 €

• Riad 5 chambres : 600 000 €

• Riad 7 chambres : 700 000 €

• Riad 10 chambres : 1 million €

• Riad 12 chambres : 1,2 million €

Facteurs influençant la valeur d’un riad exploité

L’emplacement : Un riad situé sur la place Jemaa El Fna aura une valeur supérieure.

Le type de chambres : Un riad avec plusieurs suites génère plus de revenus qu’un riad avec uniquement des chambres standards.
Un riad de 8 chambres avec 2 suites peut avoir le même chiffre d’affaires qu’un riad de 10 chambres sans suites, car une nuitée en suite coûte en moyenne deux fois plus cher qu’une chambre standard.

Conclusion

Vous avez maintenant une vision claire des prix réels des riads à Marrakech, qu’ils soient à rénover, déjà rénovés ou en exploitation. Ces références vous serviront d’indicateurs clés pour évaluer si une opportunité est réellement intéressante ou si vous risquez de payer trop cher. Un constat frappant : 95 % des investisseurs achètent leur riad à un prix trop élevé, souvent par manque d’information ou de stratégie.

Si vous souhaitez investir intelligemment et acheter au juste prix, prenez rendez-vous dès maintenant pour bénéficier de notre expertise et éviter les erreurs coûteuses.