Étude de rentabilité d’un riad privatif de 5 chambres à Marrakech

La preuve qu’un riad privatif peut devenir une véritable machine à cash à condition d’être bien situé, bien exploité et doté d’un nombre de chambres stratégique. À Marrakech, les riads privatifs de 5 chambres, situés dans des quartiers hautement recherchés comme Dar El Bacha ou Sidi Mimoun, se positionnent clairement sur une niche à haute rentabilité.

1) Revenus issus des nuitées

Prix moyen par nuit : 385 €

Année 1 – taux d’occupation 70 %
→ Environ 98 000 € de chiffre d’affaires annuel, soit 8 166 €/mois

Année 2 – taux d’occupation 80 %
→ Environ 112 000 €/an, soit 9 333 €/mois

Année 3 – taux d’occupation 90 %
→ Environ 126 500 €/an, soit 10 540 €/mois

Et ce n’est que le début : en intégrant un manager volant, capable de structurer un véritable tunnel de ventes additionnelles (transferts, excursions, repas privés, événements…), la rentabilité peut encore s’envoler. Un riad privatif, bien pensé, est bien plus qu’un hébergement : c’est un actif hautement rentable.

2) Effet Booster : les ventes additionnelles dans un riad privatif

Un riad de 5 chambres, exploité en exclusivité, peut accueillir 10 à 12 voyageurs par nuit selon la configuration des chambres. Avec un panier moyen de marge de 50 € par voyageur et une fréquentation mensuelle de 50 à 100 voyageurs différents, on parle de 2 500 à 5 000 € de marge mensuelle rien que sur les ventes additionnelles (excursions, repas, transferts, etc.).

À retenir :
Ces revenus ne sont possibles que si vous mettez en place une vraie stratégie d’exploitation. Il ne s’agit plus simplement de louer un riad à la nuitée, mais de le transformer en véritable centre de profit, capable de financer ses charges d’exploitation et d’améliorer sensiblement la rentabilité globale.

Charges mensuelles d'un Riad privatif de 5 chambres (année 1 à 70 % de remplissage)

Montant (€)

Frais de plateformes : 1 633

Gouvernante + manager (hors commissions) : 600€

Restauration : 500

Consommables : 500

Eau & électricité : 300

Total sans conciergerie : 3 533

Chiffre d’affaires mensuel (à 70 %) : 8 166 €

Bénéfice net (sans conciergerie) : 4 633 €

Si gestion via conciergerie (25 % sur bénéfice net) :

Charges mensuelles : 4 691 €

Bénéfice net avant impôt : 3 475 €

Impact des ventes additionnelles

Avec un minimum de 2 500 € de marge mensuelle, les revenus nets montent à :

• 5 975 € avec conciergerie

• 7 133 € sans conciergerie
  
  

Même un riad privatif, bien situé et bien géré, peut devenir un actif à très haut rendement, à condition de penser au-delà de la simple location. Les ventes additionnelles doivent représenter au moins 60 % des charges d’exploitation, et dans les meilleurs cas, elles les couvrent entièrement.

À quel prix acheter un riad privatif de 5 chambres à Marrakech ?

Avant de vous lancer, plusieurs critères essentiels sont à prendre en compte :

• L’emplacement du riad

• Le délai pour le rendre exploitable

• Son potentiel de transformation en riad de charme

• Sa capacité de valorisation, aussi bien en revenus qu’en valeur vénale

Exemple concret : une opportunité à Sidi Mimoun

Un riad titré, de 5 chambres, sans autorisation d’exploitation pour l’instant, avec une vue imprenable sur la Koutoubia et un grand bassin, prêt à être décoré et mis en exploitation.
Prix de vente : 4,5 millions de dirhams

Ce tarif peut sembler élevé pour un riad privatif, mais plusieurs éléments le justifient :

• Quartier très recherché (Sidi Mimoun)

• 5 vraies chambres, exploitables en exclusivité

• Une vue exceptionnelle et un potentiel d’aménagement haut de gamme
  

Projection sur 3 ans

• Taux d’occupation de 90 % → 126 500 €/an de chiffre d’affaires

• Stratégie de ventes additionnelles (excursions, repas, expériences clients) → jusqu’à 30 000 €/an

• Soit un potentiel de revalorisation autour de 6 millions de dirhams, en capitalisant sur sa performance et sa notoriété.

Ce type de bien n’a rien à envier à certains riads maisons d’hôtes. Il combine les avantages d’un hébergement de charme, la simplicité d’un bien privatisable et une rentabilité optimisée grâce aux ventes additionnelles.

Conclusion

Un bon riad privatif, bien situé et bien exploité, peut devenir une véritable machine à cash, tout en demandant moins de gestion qu’une maison d’hôtes classique. C’est l’option idéale pour démarrer fort, avec une expérience client haut de gamme et une rentabilité maîtrisée.

Envie de vous lancer dans ce type de projet ?

Je vous accompagne pas à pas.

Sébastien Dubois
Auteur du livre "Investir et exploiter un riad maison d’hôtes au Maroc"