Étude de rentabilité d’un riad privatif de 5 chambres à Marrakech
Sébastien Dubois
5/22/20253 min read


La preuve qu’un riad privatif peut devenir une véritable machine à cash à condition d’être bien situé, bien exploité et doté d’un nombre de chambres stratégique. À Marrakech, les riads privatifs de 5 chambres, situés dans des quartiers hautement recherchés comme Dar El Bacha ou Sidi Mimoun, se positionnent clairement sur une niche à haute rentabilité.
1) Revenus issus des nuitées
Prix moyen par nuit : 385 €
Année 1 – taux d’occupation 70 %
→ Environ 98 000 € de chiffre d’affaires annuel, soit 8 166 €/mois
Année 2 – taux d’occupation 80 %
→ Environ 112 000 €/an, soit 9 333 €/mois
Année 3 – taux d’occupation 90 %
→ Environ 126 500 €/an, soit 10 540 €/mois
Et ce n’est que le début : en intégrant un manager volant, capable de structurer un véritable tunnel de ventes additionnelles (transferts, excursions, repas privés, événements…), la rentabilité peut encore s’envoler. Un riad privatif, bien pensé, est bien plus qu’un hébergement : c’est un actif hautement rentable.
2) Effet Booster : les ventes additionnelles dans un riad privatif
Un riad de 5 chambres, exploité en exclusivité, peut accueillir 10 à 12 voyageurs par nuit selon la configuration des chambres. Avec un panier moyen de marge de 50 € par voyageur et une fréquentation mensuelle de 50 à 100 voyageurs différents, on parle de 2 500 à 5 000 € de marge mensuelle rien que sur les ventes additionnelles (excursions, repas, transferts, etc.).
À retenir :
Ces revenus ne sont possibles que si vous mettez en place une vraie stratégie d’exploitation. Il ne s’agit plus simplement de louer un riad à la nuitée, mais de le transformer en véritable centre de profit, capable de financer ses charges d’exploitation et d’améliorer sensiblement la rentabilité globale.
Charges mensuelles d'un Riad privatif de 5 chambres (année 1 à 70 % de remplissage)
Montant (€)
Frais de plateformes : 1 633
Gouvernante + manager (hors commissions) : 600€
Restauration : 500
Consommables : 500
Eau & électricité : 300
Total sans conciergerie : 3 533
Chiffre d’affaires mensuel (à 70 %) : 8 166 €
Bénéfice net (sans conciergerie) : 4 633 €
Si gestion via conciergerie (25 % sur bénéfice net) :
Charges mensuelles : 4 691 €
Bénéfice net avant impôt : 3 475 €
Impact des ventes additionnelles
Avec un minimum de 2 500 € de marge mensuelle, les revenus nets montent à :
5 975 € avec conciergerie
7 133 € sans conciergerie
Même un riad privatif, bien situé et bien géré, peut devenir un actif à très haut rendement, à condition de penser au-delà de la simple location. Les ventes additionnelles doivent représenter au moins 60 % des charges d’exploitation, et dans les meilleurs cas, elles les couvrent entièrement.
À quel prix acheter un riad privatif de 5 chambres à Marrakech ?
Avant de vous lancer, plusieurs critères essentiels sont à prendre en compte :
L’emplacement du riad
Le délai pour le rendre exploitable
Son potentiel de transformation en riad de charme
Sa capacité de valorisation, aussi bien en revenus qu’en valeur vénale
Exemple concret : une opportunité à Sidi Mimoun
Un riad titré, de 5 chambres, sans autorisation d’exploitation pour l’instant, avec une vue imprenable sur la Koutoubia et un grand bassin, prêt à être décoré et mis en exploitation.
Prix de vente : 4,5 millions de dirhams
Ce tarif peut sembler élevé pour un riad privatif, mais plusieurs éléments le justifient :
Quartier très recherché (Sidi Mimoun)
5 vraies chambres, exploitables en exclusivité
Une vue exceptionnelle et un potentiel d’aménagement haut de gamme
Projection sur 3 ans
Taux d’occupation de 90 % → 126 500 €/an de chiffre d’affaires
Stratégie de ventes additionnelles (excursions, repas, expériences clients) → jusqu’à 30 000 €/an
Soit un potentiel de revalorisation autour de 6 millions de dirhams, en capitalisant sur sa performance et sa notoriété.
Ce type de bien n’a rien à envier à certains riads maisons d’hôtes. Il combine les avantages d’un hébergement de charme, la simplicité d’un bien privatisable et une rentabilité optimisée grâce aux ventes additionnelles.
Conclusion
Un bon riad privatif, bien situé et bien exploité, peut devenir une véritable machine à cash, tout en demandant moins de gestion qu’une maison d’hôtes classique. C’est l’option idéale pour démarrer fort, avec une expérience client haut de gamme et une rentabilité maîtrisée.
Envie de vous lancer dans ce type de projet ?
Sébastien Dubois
Auteur du livre "Investir et exploiter un riad maison d’hôtes au Maroc"