Étude de rentabilité d’un riad privatif de 5 chambres à Marrakech
Sébastien Dubois
5/22/20253 min read
La preuve qu’un riad privatif peut devenir une véritable machine à cash à condition d’être bien situé, bien exploité et doté d’un nombre de chambres stratégique. À Marrakech, les riads privatifs de 5 chambres, situés dans des quartiers hautement recherchés comme Dar El Bacha ou Sidi Mimoun, se positionnent clairement sur une niche à haute rentabilité.
Année 1 – taux d’occupation 70 %
→ Environ 98 000 € de chiffre d’affaires annuel, soit 8 166 €/mois
Année 2 – taux d’occupation 80 %
→ Environ 112 000 €/an, soit 9 333 €/mois
Année 3 – taux d’occupation 90 %
→ Environ 126 500 €/an, soit 10 540 €/mois
Et ce n’est que le début : en intégrant un manager volant, capable de structurer un véritable tunnel de ventes additionnelles (transferts, excursions, repas privés, événements…), la rentabilité peut encore s’envoler. Un riad privatif, bien pensé, est bien plus qu’un hébergement : c’est un actif hautement rentable.
2) Effet Booster : les ventes additionnelles dans un riad privatif
Un riad de 5 chambres, exploité en exclusivité, peut accueillir 10 à 12 voyageurs par nuit selon la configuration des chambres. Avec un panier moyen de marge de 50 € par voyageur et une fréquentation mensuelle de 50 à 100 voyageurs différents, on parle de 2 500 à 5 000 € de marge mensuelle rien que sur les ventes additionnelles (excursions, repas, transferts, etc.).
À retenir :
Ces revenus ne sont possibles que si vous mettez en place une vraie stratégie d’exploitation. Il ne s’agit plus simplement de louer un riad à la nuitée, mais de le transformer en véritable centre de profit, capable de financer ses charges d’exploitation et d’améliorer sensiblement la rentabilité globale.
Charges mensuelles d'un Riad privatif de 5 chambres (année 1 à 70 % de remplissage)
Gouvernante + manager (hors commissions) : 600€
Total sans conciergerie : 3 533
Chiffre d’affaires mensuel (à 70 %) : 8 166 €
Bénéfice net (sans conciergerie) : 4 633 €
Si gestion via conciergerie (25 % sur bénéfice net) :
Bénéfice net avant impôt : 3 475 €
Impact des ventes additionnelles
Avec un minimum de 2 500 € de marge mensuelle, les revenus nets montent à :
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À quel prix acheter un riad privatif de 5 chambres à Marrakech ?
Avant de vous lancer, plusieurs critères essentiels sont à prendre en compte :
Exemple concret : une opportunité à Sidi Mimoun
Ce tarif peut sembler élevé pour un riad privatif, mais plusieurs éléments le justifient :
Taux d’occupation de 90 % → 126 500 €/an de chiffre d’affaires
Stratégie de ventes additionnelles (excursions, repas, expériences clients) → jusqu’à 30 000 €/an
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Sébastien Dubois
Auteur du livre "Investir et exploiter un riad maison d’hôtes au Maroc"