Étude de rentabilité d’un riad maison d’hôtes de 9 chambres à Marrakech
Étude de rentabilité d’un riad maison d’hôtes 9 chambres à Marrakech : prix d’acquisition, revenus, charges, ROI et opportunité d’investissement immobilier touristique au cœur de la médina.
Sébastien Dubois
8/31/20253 min read
La médina de Marrakech est un marché unique au monde. Chaque année, des millions de voyageurs franchissent les portes de ses ruelles labyrinthiques pour découvrir ses souks, ses palais et ses fameux riads. En 2023, la ville a dépassé les neuf millions de nuitées touristiques, confirmant son statut de destination phare au Maroc.
Dans ce contexte, investir dans une maison d’hôtes bien placée dans la médina offre des perspectives de rentabilité rarement égalées dans l’immobilier. C’est précisément le cas du riad titré de 9 chambres à vendre à Derb Dabachi que nous allons analyser ici.
Une opportunité unique au cœur de la médina
Situé à quelques minutes à pied de la place Jemaa el-Fna, le riad proposé combine trois atouts majeurs :
Un emplacement stratégique : Derb Dabachi est l’une des artères les plus vivantes et fréquentées de la médina, garantissant un flux constant de visiteurs.
Une capacité importante : avec ses 9 chambres spacieuses et sa grande terrasse exploitable, il peut accueillir un volume significatif de voyageurs.
Un prix attractif : affiché à 3 400 000 MAD (≈ 318 000 €), soit environ 1 756 €/m², il reste compétitif par rapport au marché local.
À cela s’ajoute un état général déjà très bon, ce qui limite les travaux nécessaires avant exploitation.
Le coût de l’investissement
Pour transformer ce riad en maison d’hôtes performante, l’investisseur doit considérer deux volets :
L’acquisition : 3 400 000 MAD, soit environ 317 760 €.
Les aménagements et équipements : bien que le riad soit en bon état, un budget de 100 000 € pour mobilier, décoration, mise aux normes et optimisation des espaces est conseillé.
Total investissement estimé : 417 760 €.
Découvrir le livre Devenir exploitant de riad et maison d'hôtes au Maroc.
Les revenus potentiels
1. L’hébergement
Avec 9 chambres, le potentiel d’hébergement est important. Sur la base d’un tarif moyen de 100 € par nuit, et d’un taux d’occupation de 70 % (conservateur, compte tenu de l’emplacement), le chiffre d’affaires est le suivant 18 900 € par mois, soit 226 800 € par an.
En scénario optimiste (80 % d’occupation), on peut atteindre près de 260 000 € par an.
2. Les services annexes
La grande force des maisons d’hôtes à Marrakech réside dans les revenus complémentaires : restauration, transferts aéroport, excursions, soins, privatisations. En moyenne, un voyageur dépense 30€ par séjour en prestations supplémentaires.
Avec 2000 voyageurs annuels (2 par chambre × 70 % d’occupation), cela représente environ 60 000 € de revenus additionnels par an.
3. Revenu global
Revenu hébergement : 226 800 €
Revenu annexes : 60 000 €
Total annuel brut : ≈ 286 800 €
En haute performance (80 % d’occupation + panier moyen 50 €), ce chiffre grimpe à 350 000 € par an.
Les charges d’exploitation
Gérer un riad implique des charges fixes et variables : salaires du personnel, entretien, blanchisserie, eau, électricité, marketing, commissions OTA (Booking, Airbnb…), ainsi que les taxes locales.
On estime ces charges à environ 50 % du chiffre d’affaires.
143 400 €/an en charges. Pour un résultat net d’exploitation de 143 400 €/an.
L’acquisition d’un riad à Derb Dabachi ne se limite pas à un projet locatif. C’est aussi une opportunité patrimoniale. La valeur des biens titrés en médina augmente régulièrement, portée par la demande étrangère. L’exploitation réussie d’une maison d’hôtes augmente mécaniquement la valeur de revente du riad, transformant un simple bien immobilier en un fonds de commerce attractif.
Les marges de progression sont réelles : montée en gamme avec un spa, privatisation pour des événements, ou augmentation des tarifs moyens (150€ la nuitée). Après 3 ans d’exploitation, la valeur d’un riad maison d’hôtes augmente pratiquement de 100% en atteignant 90% de taux d’occupation. Dans notre cas d’espèce, un riad maison de 9 chambres après 3 ans d’exploitation et un excellent taux d’occupation se valorise à 900 000€.
Conclusion
Investir dans ce riad 9 chambres à Derb Dabachi représente une opportunité rare sur le marché marrakchi. Prix d’acquisition attractif, capacité d’accueil élevée, potentiel de revenus dépassant les 250 000 € par an, rendement net exceptionnel, avec un retour sur investissement en 2 à 3 ans seulement.
Entre rentabilité immédiate et valorisation patrimoniale à long terme, ce projet illustre parfaitement pourquoi Marrakech reste aujourd’hui l’une des destinations les plus rentables pour l’investissement dans les maisons d’hôtes.
Si vous voulez bénéficiez de cette opportunité, prenez rendez-vous.
Descriptif du projet en détail.
Lire le livre, investir et exploiter un riad maison d’hôtes.