Étude de rentabilité d’un riad de 14 chambres à Marrakech

Je l’avoue : il est rare d’obtenir les véritables données financières d’un grand riad. Pourtant, pour tout investisseur sérieux, comprendre la mécanique d’un établissement de plus de dix chambres est indispensable avant de signer le moindre chèque. Cette étude de cas a donc un but très concret : vous aider à évaluer la rentabilité, les coûts d’exploitation et, surtout, le bon prix d’achat d’un riad 14 chambres. Un tel riad comprend généralement douze chambres standard et deux suites familiales. Or, chaque suite se loue (et se remplit) comme deux chambres classiques. En réalité, le potentiel de revenus équivaut donc à un riad de seize chambres standard, mais avec les frais fixes d’un quatorze chambres : un différentiel qui améliore mécaniquement la marge.

À Marrakech, les prix moyens se regroupent autour de deux niches :

Riad “classique” : charme, service convivial, peu ou pas de spa – 85 € la nuit.
Riad haut de gamme / spa : prestations premium, hammam intégré, rooftop réinventé – 150 € la nuit.

En étudiant simultanément ces deux scénarios, on obtient une vision panoramique : l’entrée de gamme rentable dès le départ, et la version luxe capable de propulser les revenus bien plus haut, à condition d’assumer des normes de service élevées.

Rentabilité : comparer un riad « classique » et un riad & SPA de 14 chambres

1. Revenus issus des nuitées

Riad classique (12 chambres standard + 2 suites)

Année 1 – taux d’occupation 70 % : ≈ 347 000 € de chiffre d’affaires, soit 28 800 € par mois.

Année 2 – taux d’occupation 90 % : ≈ 446 000 €, soit 37 000 € par mois.

Riad premium avec SPA (même répartition de chambres, mais tarif supérieur)

Année 1 – 70 % d’occupation : ≈ 536 000 €, soit 44 600 € mensuels.

Année 2 – 90 % d’occupation : ≈ 689 000 €, soit 57 400 € mensuels.

(Hypothèses de tarifs : 85 € la nuit en formule classique, 150 € en formule haut de gamme.)

2. Effet booster : les ventes additionnelles

Un riad de 14 chambres accueille en moyenne 300 voyageurs par mois.
En installant un « tunnel » d’offres annexes (spa, hammam, excursions, dîners privés, transferts VIP…) :

Riad classique = 50 € / voyageur ≈ 15 000 €

Riad & SPA = 75 € / voyageur ≈ 22 500 €

À retenir :

Même un riad “basique” dépasse le seuil des 500 000 € de CA une fois les ventes additionnelles en place et 3 ans d'exploitation. Le SPA double presque la valeur de la nuitée et augmente la marge unitaire des services ; il propulse le CA proche du million. La clé n’est pas seulement le taux d’occupation, mais la capacité à monétiser chaque client avec un catalogue d’expériences pertinentes. En clair, la différence entre un projet moyen et une réussite spectaculaire se joue souvent dans ce tunnel de ventes annexes bien plus que dans la seule grille tarifaire des chambres.

Quelles sont les charges d’exploitation d’un riad 14 chambres ?

On part du principe que vous êtes propriétaire et donc que vous n’avez pas de mensualités de crédit ni loyers. Ainsi les plus grosses charges d’exploitation dans l’ordre des dépenses seront :

Frais de plateformes : 5 760€

Salaire du personnel : 3 femmes de ménages, 1 cuisinière, 1 veilleur de nuit et un manager : 2750€

Restauration : 2250€

Consommables : 1000€

Eau et électricité : 500€

Sans conciergerie 12260€ de charges mensuelles pour 28 800€ de chiffre d'affaires

Avec conciergerie (25% sur le bénéfice net) : 16 395€ de charges mensuelles

On arrive à un bénéfice net avant impôt de l’ordre de 16 540€ mensuel sans compter les ventes additionnelles avec 70% de taux de remplissage sans ce qui est une opération rentable. Même avec une conciergerie cela reste une opération intéressante avec 12 405€ de bénéfice net avant impôt mensuellement.

Est-il intéressant de prendre une conciergerie spécialisée dans les riads maison d’hôtes à 25% sur le bénéfice net ou une conciergerie classique avec 20% de frais avec seulement les frais de plateformes déduits ?

Conciergerie classique à 20% : 4600€ de frais (pas vente additionnelles)

Conciergerie maison d’hôtes à 25% bénéfice net : 4135€ de frais (avec ventes additionnelles.

En prenant une conciergerie spécialisée dans les riads maison d’hôtes, vous payez au final moins de frais et celle-ci développer votre tunnel de vente additionnel qui peut aller jusqu’à 15 000€ par mois de marges à répartir en commission avec votre manager, votre conciergerie et vous même. Ainsi, vous augmentez clairement votre rentabilité avec une entreprise dédiée à la commercialisation de produits additionnels.

Combien payer (ou louer) un riad 14 chambres à Marrakech ?

1. Achat « murs nus » à rénover

Prix cible : ~400 000 €

Vous partez d’une structure encore à l’état brut, mais capable d’accueillir quatorze chambres une fois les travaux terminés. Comptez ensuite 350 000 € à 450 000 € de rénovation complète (décoration, MEP, normes sécurité). Au final, votre actif rénové vous revient autour de 800 000 €… tout en valant déjà plus d’un million sur le marché.

2. Achat d’un riad rénové

Fourchette pertinente : ~800 000 €

Vous économisez entre 6 à 12 mois de travaux, prenez immédiatement date sur les OTA et profitez d’une saison haute complète dès la première année.

3. Achat d’un riad opérationnel (CA ≈ 500 000 €)

Valeur recommandée : ~1,5 M €
Ce prix correspond à ± 3 fois le chiffre d’affaires ou ± 5 fois l’EBE projeté.
Vous récupérez une marque, une équipe, un historique de reviews… et du cash-flow dès la signature.

4. Option intermédiaire : la location-gérance

CA hébergement (70 % d’occupation) ≈ 29 000 €

Loyer mensuel idéal ≈ 7 000 €Charges d’exploitation ≈ 12 000 €

Bénéfice net avant impôt sans ventes additionnelles ≈ 10 000 €

Marge additionnelle (tunnel ventes) entre 7500€ et 15 000€

À la bonne adresse et avec un bail souple (5–9 ans), la location-gérance vous laisse un revenu à cinq chiffres… sans immobiliser 800 k€ de fonds propres.

Conclusion

Que vous achetiez les murs ou que vous optiez pour la location-gérance, un riad 14 chambres est une vraie machine à cash quand il est correctement exploité. À l’achat, la création de valeur se fait en deux temps : rénovation + montée en gamme. En location-gérance, vous capitalisez sur un faible investissement initial et un tunnel de ventes additionnelles qui dope la rentabilité.

Mon rôle : dénicher ces actifs, négocier au bon prix, puis les faire tourner à plein régime grâce à notre conciergerie maison d’hôtes. Vous ciblez un riad de 10 à 20 chambres ? Nous pouvons vous accompagner de la recherche à l’exploitation.

Envie de vous lancer dans ce type de projet ? Parlons-en !

Sébastien Dubois
Auteur du livre "Investir et exploiter un riad maison d’hôtes au Maroc"