Étude de rentabilité d'un riad 7 chambres en location-gérance

Si vous rêvez d’exploiter un riad à Marrakech, deux options s’offrent à vous : créer un fonds de commerce ou signer un contrat de location-gérance. Je l’ai fait. Deux fois. Et je peux vous dire que l’une de ces options m’a coûté cher en temps, en argent et en énergie. Voici ce que j’aurais aimé savoir avant de me lancer.

D’abord, une mise au point rapide : c’est quoi la différence ?

Fonds de commerce : vous créez les éléments incorporels (clientèle, nom commercial, présence digitale, etc.) et parfois le matériel. Vous êtes propriétaire de l’activité, mais pas forcément des murs. Ainsi, vous n’êtes pas limité par un contrat dans le temps, vous exploitez le fond de commerce tant que vous payez le loyer au propriétaire.

Location-gérance : vous louez l’exploitation d’un fonds existant. En clair, vous payez un loyer mensuel pour gérer un riad comme si c’était le vôtre sans l’acheter.

Sur le papier, les deux solutions peuvent paraître proches. Dans la vraie vie… pas du tout.

Pourquoi j’ai d’abord choisi la location-gérance ?

À mes débuts, je voulais limiter les risques. Un riad bien placé, déjà rénové, avec une clientèle existante ? Ça me semblait être l’opportunité parfaite. En plus, je n’avais pas à sortir 200 000 € de capital pour acheter un fonds de commerce.

Pendant les 6 premiers mois, tout roulait. Les clients étaient là, le staff connaissait les lieux, et je me suis concentré sur le marketing et l’expérience client. Mais ensuite, tout a changé.

Ce que je n’avais pas vu venir…

1. Le contrat précaire : En moyenne, la durée d’une location gérance est de 3 ans ce qui laisse peu de temps pour rentabiliser la somme investi.
   

2. Une dépendance totale au bailleur : Un simple désaccord, et ma position devenait précaire. Pas de fonds = pas de valeur = aucune revente possible. Comment faire si le gérant officiel du fond de commerce ou propriétaire du riad ne renouvelle pas mon bail ?
   

3. L’impression de travailler pour les autres : J’investissais dans la notoriété du lieu… mais le nom commercial ne m’appartenait pas. Si je quittais le riad, je partais de zéro.
   

4. Et surtout : aucune valorisation. Après 3 ans de gestion rentable, je n’ai rien pu revendre. Aucun actif. Aucune plus-value. Juste des souvenirs et beaucoup d’heures travaillées.
   
   

Puis j’ai tenté l’aventure de la création de fonds de commerce

Cette fois-ci, j’ai créé mon propre fond de commerce. Plus cher au départ, mais avec une vraie liberté d’action. J’ai rebaptisé le riad, repensé l’expérience client, digitalisé toute la gestion.

Au bout de 3 ans, non seulement j’en tirais un bon revenu, mais je pouvais revendre le fonds à un prix supérieur. J’avais créé une marque, une réputation, une clientèle fidèle.

Alors, que choisir ?

Si vous débutez, la location-gérance peut être une bonne école, à condition de bien lire le contrat et de négocier vos marges de manœuvre.
Si vous êtes ambitieux et prêt à vous impliquer, créer votre propre fonds de commerce vous donnera bien plus de contrôle, de liberté et de perspectives à long terme.

Étude de rentabilité d’un riad 7 chambres en location gérance

Quel budget prévoir pour lancer un riad à Marrakech ?

Deux options s'offrent à vous pour démarrer : la location-gérance ou la création de fonds de commerce. Dans les deux cas, une bonne préparation financière est indispensable.

Option 1 : La location-gérance

Ce modèle nécessite un investissement initial structuré autour de trois postes clés :

• 6 mois de caution

• 3 mois de loyer d’avance

• Un budget d’aménagement

  Pour un riad de 7 chambres, avec un loyer plafonné à 4 000 €/mois, cela représente :

• Caution (6 mois) : 24 000 €

• Loyer d’avance (3 mois) : 12 000 €

• Aménagements : minimum 24 000 €

Budget de départ estimé : 60 000 €

Dans certains cas, les propriétaires exigent 12 mois de caution, ce qui peut faire grimper le budget total à 84 000 €. À retenir : le budget d’aménagement ne doit jamais excéder la somme de la caution et des loyers d’avance. Les travaux réalisés sont immobilisés jusqu’à la fin du contrat, et ne seront récupérables qu'à cette échéance.

Option 2 : La création de fonds de commerce

Ici, vous partez d’un riad non encore exploité, et créez une activité commerciale de zéro. Le poste majeur est donc :

• Les travaux et l’ameublement

Pour un riad 7 chambres, fixez-vous une limite de 100 000 € maximum pour la mise en état. L’objectif est de valoriser votre fonds à 200 000 € à terme, en cas de revente.

• Caution (6 mois) : 21 000 € (sur base d’un loyer de 3 500 €)

• Loyer d’avance (3 mois) : 10 500 €, souvent négociables à régler après les travaux

Budget global estimé : 131 500 €

Conseil de pro

N’acceptez pas n’importe quelles conditions sous prétexte d’un "coup de cœur" pour un lieu. Si les éléments de négociation essentiels ne sont pas réunis : Ne vous lancez pas à corps perdu dans le projet. Mieux vaut attendre le bon moment, le bon bien, et les bonnes conditions plutôt que de compromettre la viabilité de votre investissement.

Lire l'ouvrage Investir et exploiter un riad maison d'hôtes à Marrakech.

Quels sont les revenus dans un riad 7 chambres dans la médina de Marrakech ?

Prix de la nuitée : 85€

Riad avec 1 suite familial louée : 170€

Taux de réservation : 70% la première année, 90% à la fin de la deuxième année.

Ventes additionnelles : 2500€ mensuel la première année, 5000€ la deuxième année.

Exploitation des nuitées

Première année : 6 chambres + 1 suite (2 chambres) x 85€ x 255 (70%) = 173 400€ annuel soit 14 450€ mensuel.

Deuxième année : 6 chambres + 1 suite (2 chambres) x 85€ x 328 (90%) = 223 040€ annuel soit 18 586€ mensuel.

Ventes additionnelles

Première année : 2500€ par mois soit 30 000€ annuel.

Deuxième année : 4000€ par mois soit 48 000€ annuel.

Comment estimer les résultats des ventes additionnelles ?

Votre marge de vente par voyageur doit être de 50€. Un riad 7 chambres reçoit en moyenne 150 voyageurs par mois. Ainsi en première année d’exploitation, vous devez atteindre 50 ventes par mois et 80 pour la deuxième année soit la moitié de vos voyageurs à qui vous réussissez à faire des ventes additionnelles.

Estimation global des revenus en première année : 173 400€ + 30 000€ = 203 400€

Estimation global des revenus en première année : 223 040€ + 48 000€ = 271 040€

Quelles sont les charges d’exploitation d’un riad 7 chambres en location gérance ? (70%)

Chiffre d’affaires annuel (à 70 %) : 173 400 €

Loyer location gérance : 48 000

Frais de plateformes : 34 620

Salaire personnel (5) : 28200

Restauration : 9000

Consommables : 6000

Eau & électricité : 6000

Charges annuelle: 131 820€

Bénéfice net avant impôt sans ventes additionnelles : 41 580€

Chiffre d’affaires annuel (à 90 %) : 223 040 €

Loyer location gérance : 48 000

Frais de plateformes : 44 608

Salaire personnel (5) : 28200

Restauration : 9000

Consommables : 6000

Eau & électricité : 6000

Charges annuelle: 141 808€

Bénéfice net avant impôt sans ventes additionnelles : 81 232€

Conclusion

Dans le cadre d’une location-gérance, la rentabilité réelle s’atteint généralement à partir de la deuxième année d’exploitation, notamment pour un riad de 7 chambres avec une suite familiale.

En intégrant les marges sur les ventes additionnelles (restauration, excursions, services, etc.), souvent partagées avec le manager (commission de 30 à 40 %), vous pouvez espérer : Un bénéfice net annuel de plus de 100 000 € après 2 à 3 ans d’activité, pour un loyer mensuel de 4 000 €.

L’avantage majeur de la création de fonds de commerce réside dans la stabilité juridique :
Vous signez un bail commercial 3/6/9, ce qui vous donne une visibilité durable et aucune date de fin de contrat imposée.

Dans les deux modèles, il est vivement recommandé d’intégrer une clause d’option d’achat dans le contrat.C’est une clé stratégique pour sécuriser votre investissement sur le long terme, et ne jamais dépendre uniquement d’un bailleur. Que ce soit en location-gérance ou en création de fonds de commerce, les bonnes affaires sont rares. Mais elles existent.

C’est pourquoi nous proposons un accompagnement dédié pour celles et ceux qui souhaitent identifier, évaluer et concrétiser ce type de projet à Marrakech.

Je vous accompagne pas à pas.

Sébastien Dubois
Auteur du livre "Investir et exploiter un riad maison d’hôtes au Maroc"