Étude de cas : comment un investisseur a structuré un riad rentable à Marrakech avec 400 000 € ?

Investir dans un riad à Marrakech fait rêver. Les réseaux sociaux regorgent de vidéos de patios luxuriants, de piscines chauffées et de terrasses avec vue sur l’Atlas. Pourtant, très peu de contenus expliquent comment structurer un projet réellement rentable, avec un budget maîtrisé et une vision long terme.

Dans cette étude de cas, je vais vous montrer comment un investisseur européen a structuré un riad rentable à Marrakech avec un budget global de 400 000 €, sans expérience préalable dans l’hôtellerie et sans tomber dans les pièges classiques du marché.

Objectif de cet article : vous donner une vision claire, concrète et actionnable pour savoir si un projet similaire est réaliste pour vous et, surtout, comment l’adapter à votre situation personnelle.

Profil de l’investisseur et objectifs de départ

L’investisseur que nous appellerons Marc (prénom modifié) est entrepreneur en France. Il cherchait :

• Un actif tangible pour sécuriser une partie de son capital

• Un projet de vie lui permettant de passer plusieurs mois par an au Maroc

• Un investissement générant au minimum 6 000 € de cash-flow net mensuel à maturité

Contraintes fortes :

• Budget maximum : 400 000 € tout compris (achat + travaux + lancement)

• Aucune expérience en riads ou hôtellerie

• Volonté de déléguer l’exploitation à terme

Premier point clé : le budget est réaliste, mais uniquement avec une stratégie précise. Sans méthode, ce type de budget conduit souvent à des projets sous-dimensionnés ou non rentables.

Étape 1 : le choix du bon type de riad (erreur évitée)

L’erreur la plus fréquente des investisseurs débutants est de chercher un riad “clé en main”, déjà exploité, pensant réduire le risque.

Marc a fait l’inverse.

Pourquoi ne PAS acheter un riad clé en main ?

• Prix d’achat souvent surévalué (rentabilité déjà « consommée »)

• Peu de marge de manœuvre pour optimiser le concept

• Rendement net rarement supérieur à 10–15 %

La stratégie retenue

Riad 8 chambres

Quartier : Médina touristique mais hors zones “ultra premium”

Riad structurellement sain mais à rénover intégralement

Objectif : créer de la valeur à l’achat et au repositionnement, pas uniquement à l’exploitation.

Étape 2 : décomposition réelle du budget de 400 000 €

Voici la répartition réelle du budget, poste par poste.

1. Achat du riad : 215 000 €

• Négociation forte grâce à un vendeur pressé

• Vérification du titrage et conformité juridique

• Surface exploitable optimisée (150m²)

Conseil clé : la rentabilité se joue à l’achat, pas après l’ouverture.

2. Travaux et rénovation : 150 000 €

• Refonte complète des chambres

• Création d’un bassin chauffé

• Amélioration de l’acoustique et du confort thermique

• Mise aux normes maison d’hôtes

Erreur évitée : vouloir faire du “luxe Instagram”.
Objectif : confort, fonctionnalité, durabilité.

3. Mobilier, décoration et équipement : 25 000 €

• Mobilier artisanal local

• Literie haut de gamme (poste clé pour les avis clients)

• Décoration sobre mais authentique

4. Frais annexes et lancement : 10 000 €

• Création de la société

• Autorisations maison d’hôtes

• Branding, shooting photo, mise en ligne

• Trésorerie de départ

Budget total : 400 000 € maîtrisés, sans dépassement.

Comment bien investir dans un riad rentable à Marrakech en 2026 ?

Étape 3 : le modèle économique retenu

Contrairement à ce que beaucoup pensent, un riad rentable ne dépend pas uniquement du taux d’occupation.

Hypothèses prudentes retenues

• 8 chambres (dont une suite familiale)

• Prix moyen par nuit : 85 €

• Taux d’occupation annuel moyen : 70 %

Chiffre d’affaires annuel

≈ 195 000 €

Charges annuelles (réelles)

• Personnel : 30 000 €

• Énergie, eau, internet : 12 000 €

• Blanchisserie : 6 000 €

• Alimentaire : 12 000€

• Commissions plateformes : 27 000 €

• Divers & imprévus : 8 000 €

Résultat net annuel

Environ 100 000 € net avant impôts, soit 8300 € par mois.

⚠️ Ces chiffres ne tiennent PAS compte des ventes additionnelles, création de séjours, augmentation du taux de remplissage et des prix des nuitées dans les prochaines années d’exploitation.

Télécharger la Checklist : Les 8 étapes indispensables pour réussir votre investissement dans un Riad

Étape 4 : les leviers qui ont fait la différence

1. Positionnement clair

• Pas un riad “pas cher”

• Pas un riad ultra-luxe

• Un riad expérientiel, confortable et bien noté

2. Stratégie d’avis clients

• Process précis dès l’arrivée

• Expérience client scénarisée

• Résultat : note moyenne > 9,3/10 en moins de 6 mois

3. Distribution intelligente

• Dépendance aux plateformes limitée

• Développement progressif des réservations directes

• Base email clients exploitée

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  Étape 5 : erreurs évitées (et que vous devez éviter)

• Acheter trop grand sans budget travaux suffisant

• Sous-estimer les charges réelles

• Lancer le riad sans stratégie marketing

• Confondre chiffre d’affaires et rentabilité

Ces erreurs coûtent souvent entre 80 000 et 150 000 € aux investisseurs mal accompagnés.

Ce que cette étude de cas vous apprend réellement

Oui, 400 000 € suffisent pour structurer un riad rentable à Marrakech.
Non, ce n’est pas un investissement passif.
La méthode et l’accompagnement font toute la différence.

Chaque projet est unique. Ce qui a fonctionné ici doit être adapté à votre profil, vos objectifs et votre horizon de temps.

Vous voulez savoir si ce modèle est applicable à VOTRE situation ?

Si vous :

• Envisagez d’investir dans un riad à Marrakech

• Disposez d’un budget entre 300 000 € et 800 000 €

• Voulez éviter les erreurs coûteuses

• Souhaitez un projet rentable ET aligné avec votre projet de vie

Je propose un rendez-vous stratégique personnalisé (45 minutes) pour valider la faisabilité de votre projet, Identifier le bon type de riad pour votre budget, estimer votre rentabilité réelle et définir une feuille de route claire

Objectif : vous éviter des mois d’erreurs… et des dizaines de milliers d’euros perdus.

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Conclusion

Les riads rentables à Marrakech ne sont pas ceux que l’on voit le plus sur Instagram.
Ce sont ceux qui ont été pensés comme de vrais business, avec une vision long terme, une stratégie d’acquisition claire et une exploitation maîtrisée.

Cette étude de cas en est la preuve.

La question maintenant est simple : voulez-vous reproduire ce modèle intelligemment, ou apprendre par essais (et erreurs) coûteux ?

La prochaine étape est entre vos mains : un rendez-vous stratégique peut tout changer.