Comment un riad peut générer 120 000 €/an à Marrakech : étude de cas réelle
À travers une étude de cas réelle, explorez les stratégies, revenus, charges et clés de réussite pour transformer un riad en investissement rentable et durable.
Sébastien Dubois
9/8/20253 min read
Marrakech est depuis plusieurs années l’une des destinations touristiques les plus prisées au monde. Derrière les murs ocres de la médina, un investissement discret attire de plus en plus les regards : le riad maison d’hôtes. Pour certains, il s’agit d’un rêve d’expatrié ; pour d’autres, d’une opportunité d’investissement particulièrement rentable.
Dans cet article, nous allons décortiquer une étude de cas réelle : comment un simple riad de taille moyenne, exploité intelligemment, peut générer 120 000 € de chiffre d’affaires annuel à Marrakech.
Pourquoi Marrakech attire les investisseurs dans les riads ?
Avant d’entrer dans les chiffres, il faut comprendre le contexte. Marrakech, surnommée la Ville Rouge, est la 1ère destination touristique du Maroc, avec plus de 4 millions de visiteurs par an.Une ville où le tourisme international représente plus de 60 % de la clientèle.Un marché où l’expérience authentique et personnalisée prime sur les hôtels standards.
Le riad répond parfaitement à cette demande :
Il allie charme architectural et immersion culturelle.
Il propose une expérience unique dans la médina.
Il bénéficie de coûts de fonctionnement plus bas qu’un hôtel classique.
Résultat : un fort taux d’occupation et des revenus stables tout au long de l’année.
Étude de cas : un riad de 7 chambres dans la médina
L’étude de cas que nous analysons ici concerne un riad de 7 chambres, situé à 15 minutes à pied de la place Jemaa El-Fna. Ce type de bien représente la taille idéale pour générer des revenus significatifs tout en restant gérable.
Caractéristiques du riad
Surface au sol : 150 m²
Chambres : 7 (dont 1 suite et 1 suite familiale)
Équipements : patio avec piscine, rooftop avec terrasse panoramique, salon marocain, salle à manger.
Capacité d’accueil : 18 personnes maximum.
Les revenus principaux : la location des chambres
Prix moyen par nuitée : 100 € (moyenne entre chambres standard et suites).
Taux d’occupation annuel : 70 % (soit environ 255 nuits par an).
Revenus annuels bruts : 7 chambres x 100 € x 255 nuits = 178 500 €.
Les revenus additionnels
Dans notre cas, le riad génère environ 20€ marge brute par voyageur sur une base de 150 voyageurs par mois soit 36 000€ de revenus supplémentaires.
Les ventes additionnelles se composent de repas, Transferts aéroport, ventes d’excursions, activités soins ainsi que l’exploitation d’une boutique hôtel au sein du riad.
Total du chiffre d’affaires
Hébergement : 178 500 €
Revenus annexes : 40 000 €
Chiffre d’affaires total annuel : 218 500 €
Après déduction des frais de fonctionnement, le riad dégage environ 118 500 € de revenus nets annuels.
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Les charges à prévoir pour exploiter un riad
Beaucoup de candidats à l’investissement sous-estiment la réalité des charges. Voici les principales dépenses constatées dans ce cas réel :
Salaires du personnel : environ 2 350 €/mois (manager, cuisinière, 2 femmes de chambre, veilleur de nuit) → 28 200 €/an.
Charges sociales et fiscales : 12 000 €/an.
Fournitures et consommables (linge, entretien, produits alimentaires) : 12 000 €/an.
Énergie, eau, internet : 8 000 €/an.
Marketing (Booking, Airbnb, publicité digitale, commissions OTAs) : 30 000 €/an.
Entretien et petits travaux : 5 000 €/an.
Divers et imprévus : 5 000 €/an.
Total des charges : environ 100 000 €/an.
En soustrayant ces dépenses au chiffre d’affaires brut (218 500 €), on arrive à un résultat net de 90 000 € à 120 000 € selon la saisonnalité et la gestion.
Combien coûte l’investissement initial ?
Beaucoup d’investisseurs se posent la question : combien faut-il investir pour générer 120 000 €/an ?
Dans ce cas réel :
Prix d’achat du riad à rénover : environ 200 000 € (négocié dans la médina).
Travaux de rénovation et décoration : 150 000 €.
Mise aux normes et ameublement : 50 000 €.
Investissement total : 400 000 €.
Avec un revenu net moyen de 120 000 €/an, le retour sur investissement se situe autour de 5 ans, un excellent ratio pour l’immobilier touristique. Derrière le fond de commerce se valorise après 3 ans d’exploitation en atteignant en vitesse de croisière un taux d’occupation de 90%.
Conclusion : un investissement rentable et passionnant
L’étude de cas présentée prouve qu’un riad bien exploité peut générer plus de 120 000 € de revenus nets avant impôts par an à Marrakech. Ce type d’investissement combine :
Rentabilité élevée (ROI en 6-7 ans).
Valorisation du fond de commerce à une échéance de 3 ans avec une bonne exploitation avec une plus-value latente de minimum 50% si 90% de taux de remplissage est atteint.
Projet de vie pour ceux qui veulent s’installer ou passer une partie de l’année au Maroc. Cet investissement est idéal pour s’installer au Maroc dans les 3 prochaines années.
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