Combien rapporte réellement un riad en maison d’hôtes à Marrakech en 2025 ?

Marrakech reste l’un des marchés les plus attractifs pour les maisons d’hôtes (riads) : forte fréquentation touristique, image forte sur les plateformes de réservation et un produit d’hébergement unique. Mais derrière les belles photos Instagram, quelle est la rentabilité réelle en 2025 ? Cet article livre des chiffres, des ratios fiables et des marges observées sur le terrain, avec des scénarios réalistes (petit, moyen, grand riad).

Le tourisme marocain a connu une très forte reprise : le pays a accueilli un nombre record de visiteurs en 2024, et la tendance se poursuit en 2025 avec des chiffres d’affluence encore solides. Cette dynamique alimente la demande pour les hébergements de charme comme les riads.

Les plateformes de location courte durée confirment une activité soutenue à Marrakech : les rapports de marché 2024–2025 montrent des taux d’occupation et des ADR (tarif moyen journalier) bien supérieurs à la moyenne nationale pour les marchés touristiques matures.

Méthodologie rapide : comment j’estime les revenus ?

Pour donner des estimations pratiques, je calcule :

1. ADR (tarif moyen journalier) réaliste par type de riad.
   

2. Taux d’occupation moyen annuel (en tenant compte de la forte saisonnalité : printemps/automne hautes saisons, été et hiver plus variables).
   

3. Revenu brut annuel = ADR × Occupation % × 365 × nombre de chambres × facteur d’occupation par chambre.
   

4. Charges : staff, ménage, entretien, marketing OTA (commissions), énergie, eau, taxes locales, amortissements légers.
   

5. Marge nette estimée après charges et impôts locaux.
   
   

Les sources de marché (rapports STR/AirDNA/airbtics/airROI) convergent vers des ADR et taux d’occupation que j’utilise comme référence.

Données de référence (benchmarks 2024–2025)

Taux d’occupation moyen Marrakech (vacation rentals / riads) : entre 70% et 90% selon la qualité, l’emplacement et la gestion. Les produits bien gérés dans la Médina atteignent souvent 90% annuellement.

ADR moyen observé (riads/maisons d’hôtes attractifs) : de 80 € à 200 €+ la chambre selon le standing ; certains riads haut de gamme affichent des ADR bien supérieurs sur les plateformes. En dirhams : grosso modo 85 à 200 € par chambre/nuit pour des riads performants.

Commission OTA + frais de distribution : compter 15–25% du CA brut si vous utilisez Booking/Airbnb/Expedia sans canal direct renforcé.

Taxes locales et formalités : taxe de séjour + obligations d’enregistrement des clients (impact variable, à intégrer dans charges fixes).

Étude de cas

1) Petit riad 5 chambres (position Médina correcte, gestion pro)

ADR moyen par chambre : 85 €

Taux d’occupation annuel : 70%

Recettes brutes annuelles : 85€ × 0.7 × 365 × 5 ≈ 108 587 €

Charges opérationnelles (staff, entretien, commissions OTA, énergie, petits travaux) : 50% du CA

EBITDA estimé : 54 293€

Conclusion : un petit riad bien géré peut rapporter ~50k €/an net. (chiffres arrondis)

2) Riad moyen 8 chambres (emplacement premium, branding, service)

ADR moyen : 112 €

Taux d’occupation : 70%

Recettes brutes : 112 × 0.70 × 365 × 8 ≈ 228 480 €

Charges : 50% (meilleure échelle, optimisation)

EBITDA : 114 240€

Marge nette : 40% → 90 000€ /an

Conclusion : riad moyen = revenu net attractif, marge souvent supérieure à l’immobilier pur (si bien géré).

3) Grand riad / maison d’hôtes pro — 12 chambres (offre complète : spa, restauration légère)

ADR moyen : 150 €

Taux d’occupation : 70% (plus dépendant de la distribution et MICE)

Recettes brutes : 150€ × 0.70 × 365 × 12 ≈ 4 730 400 MAD (~441 000 €)

Charges (plus élevées : personnel, spa, restauration) : 45–55%

EBITDA : 2,125k à 2,600k MAD

Marge nette : 20–30% → 900k à 1,4M MAD/an (~84k–130k €)

Conclusion : fort potentiel de CA mais charges plus lourdes ; meilleur effet levier si la structure est optimisée.

Ces scénarios restent indicatifs, chaque riad est unique. Les chiffres d’ADR et d’occupation doivent être ajustés selon localisation exacte, qualité, avis en ligne, distribution, et organisation interne.

Bonnes pratiques pour maximiser le rendement en 2025

1. Optimiser le mix de distribution : OTA pour visibilité, site direct pour marge.
   

2. Packaging et upsell : spa, excursions, dîners privés — fortes marges.
   

3. Gestion active du pricing : yield management selon occupation et events.
   

4. Automatisation : check-in digital, PMS / channel manager pour réduire coûts.
   

5. Expérience différenciante : design soigné, story-telling local, service personnalisé (meilleure conversion et prix).

Ces leviers ont un impact direct sur l’ADR, l’occupation et donc la marge.

Conclusion : que peut-on retenir pour 2025 ?

En 2025, un riad bien géré à Marrakech reste un produit très rentable comparé à d’autres investissements immobiliers classiques. Les marges nettes observées tournent souvent entre 20% et 35% pour des maisons d’hôtes performantes ; le chiffre d’affaires dépend fortement du nombre de chambres, de l’ADR et du taux d’occupation. Les benchmarks et rapports 2024–2025 confirment une demande soutenue et des ADR attractifs, surtout pour les offres de qualité.

Si vous avez un riad en vue, je peux :

• réaliser une estimation personnalisée (P&L prévisionnel) sur 3 ans ;
  

• calculer le RevPAR et la marge nette attendue selon vos hypothèses ;
  

• estimer les travaux et les revenus générés grâce à une conciergerie pour riad.

Si vous envisagez un projet d’investissement à Marrakech, nous vous offrons un rendez-vous stratégique, clair et transparent, pour cadrer votre opération avant même de vous engager.

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