Investir dans un riad au Maroc fait rêver. Entre le charme de la médina, des taux d’occupation élevés et des nuits facturées en devises, beaucoup imaginent une machine à cash. Pourtant, une grande partie des projets échoue ou sous-performe pour une raison simple : les coûts réels de gestion sont largement sous-estimés.

Dans cet article, nous allons décortiquer le vrai coût annuel de gestion d’un riad, poste par poste, avec des chiffres concrets, et surtout mettre en lumière les dépenses invisibles qui font fondre la rentabilité.

Le mythe du “riad qui se gère tout seul”

Sur le papier, le calcul semble simple :

• 8 chambres

• Prix moyen : 100 € la nuit

• Taux d’occupation : 70 %

• Chiffre d’affaires annuel ≈ 204 400 €
  
  

Mais ce calcul oublie une chose essentielle : un riad est une entreprise hôtelière, pas un Airbnb classique. Il nécessite du personnel, des process, de la maintenance quotidienne et une gestion commerciale active.

En réalité, entre 55 % et 65 % du chiffre d’affaires part en charges, selon le niveau de professionnalisation.

Les commissions des plateformes : le poison lent

Airbnb, Booking, Expedia & co sont indispensables… mais coûteux.

Booking.com : 15 à 25%. Airbnb : 15 %. OTA secondaires : 18 à 25 %

Cas réel :

CA annuel : 2 050 000 MAD

Part OTA : 70 %

Commission moyenne : 20 %

287 000 MAD disparaissent chaque année en commissions.

Et ce coût est souvent ignoré dans les business plans initiaux.

L’entretien et la maintenance : le vrai cauchemar des riads

Un riad est un bâtiment ancien, vivant, fragile.

Dépenses annuelles moyennes :

Entretien de la piscine : 20 000

Électricité et plomberie : 10 000

Climatisation / chauffage : 20 000

Peintures : 10 000

Total annuel moyen : 60 000 MAD

Sans compter les urgences imprévues (fuite, dégât des eaux, court-circuit).

Investir dans un riad 9 chambres ultra rentable à Marrakech

Le coût de la non-gestion : quand le propriétaire est absent

Beaucoup de propriétaires vivent à l’étranger et sous-estiment ce point.

Solutions courantes :

Société de gestion : 20% du CA

Location-gérance : marge réduite mais risque transféré

Sur un CA de 2 050 000 MAD : 410 000 MAD partent en gestion externe.

Ce poste peut faire basculer un projet rentable en projet déficitaire.

Le marketing et la visibilité : indispensable mais coûteux

Un riad invisible est un riad vide.

Budget annuel réaliste :

Shooting photo & vidéo pro : 10 000 MAD

Site web & maintenance : 10 000 MAD

Publicité (Meta / Google) : 30 000 MAD

Outils (PMS, channel manager) : 10 000 MAD

Total : 60 000 MAD/an

Les erreurs de gestion qui détruisent la marge

Les plus fréquentes :

• Mauvaise politique tarifaire (pas de yield management)

• Sous-exploitation des ventes additionnelles

• Sur-effectif inutile

• Absence de suivi quotidien des KPI

• Mauvaise saisonnalité des prix

Résultat : jusqu’à 30 % de chiffre d’affaires perdu, sans s’en rendre compte.

Exemple réel de rentabilité… et de désillusion

Riad 8 chambres à Marrakech

CA annuel : 2 050 000 MAD

Charges totales : 1 282 500 MAD

Résultat brut : 767 500 MAD

C’est pourquoi il est essentiel d’exploiter pleinement le potentiel des ventes additionnelles. Elles génèrent en moyenne 500 000 MAD de chiffre d’affaires complémentaire pour un riad de 8 chambres.

Après déduction de 35 % de commission du manager, cela représente 325 000 MAD de résultat brut supplémentaire, portant le résultat brut total à 1 092 500 MAD grâce aux ventes additionnelles.

Conclusion : la rentabilité d’un riad se joue dans les détails

Un riad n’est pas un investissement passif. C’est une entreprise opérationnelle exigeante, où chaque poste mal maîtrisé grignote la marge.

La différence entre un riad qui survit et un riad qui prospère ne se fait ni sur le prix d’achat, ni sur le nombre de chambres, mais sur la qualité de la gestion quotidienne.

Avant d’investir ou de reprendre un riad, la vraie question n’est pas :

“Combien je peux gagner ?”

mais : “Est-ce que je maîtrise vraiment tous les coûts ?”

RDS Investissement vous accompagne dans la recherche de projets de riads rentables à Marrakech et met à votre disposition un service de conciergerie dédié aux maisons d’hôtes, afin d’atteindre ces performances en toute sérénité.

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