Acheter un riad au Maroc en 2026 : les pièges juridiques, fiscaux et administratifs à connaître absolument

Acheter un riad au Maroc peut être extrêmement rentable mais c’est aussi un terrain semé d’embûches si vous ne maîtrisez pas le droit local, la fiscalité et les procédures administratives. Ce guide pratique décortique les risques principaux, avec exemples chiffrés, pour que votre investissement ne soit pas une mauvaise surprise.

1) Piège n°1 Le titre de propriété et l’immatriculation foncière

Avant tout achat, vérifiez l’état d’immatriculation du bien auprès de la Conservation Foncière. Beaucoup de riads ont des titres partiels, des servitudes non inscrites, ou des mutations anciennes non transcrites ce qui peut bloquer une revente ou déclencher des litiges.
Exemple : si le vendeur prétend être seul propriétaire mais l’acte de 1980 n’a jamais été immatriculé, un héritier non identifié peut remettre en cause la cession. Faites systématiquement : extrait du livre foncier, copies d’actes antérieurs, et relevé des hypothèques et nantissements. Des recherches au conservateur coûtent peu mais évitent des pertes majeures.

2) Piège n°2 Modes de paiement : traçabilité obligatoire (nouveauté 2025-2026)

La loi fiscale renforce l’obligation de paiement par moyen traçable (virement, chèque, effet de commerce). Certaines récentes mesures prévoient une majoration des droits d’enregistrement si le paiement n’est pas traçable. Conservez toujours preuves de virement ou quittances bancaires.
Exemple chiffré : si le droit d’enregistrement standard est 4% et qu’une majoration non traçable ajoute +2%, pour un riad à 2 000 000 MAD vous passerez d’un paiement de 80 000 MAD à 120 000 MAD — une différence de 40 000 MAD évitable.

3) Piège n°3 Frais d’acquisition réels : calculez au-delà du prix affiché

Les taux pratiqués varient selon le type de bien (résidentiel vs commercial vs neuf). En règle générale, prévoyez entre 5% et 8% du prix d’achat pour droits d’enregistrement, conservation foncière, notaire et frais divers parfois plus pour biens commerciaux.
Exemple chiffré (calcul réaliste) — Riad acheté 1 500 000 MAD :

• Droits d’enregistrement (≈4%) = 60 000 MAD.
  

• Conservation foncière (≈1%) = 15 000 MAD.
  

• Frais notaire et émoluments (≈1%) = 15 000 MAD.
  

• Divers (timbres, débours) ≈ 5 000 MAD.
  Total frais ≈ 95 000 MAD → ≈6,3% du prix. (Les praticiens signalent parfois 5–7% selon cas).

4) Piège n°4 Fiscalité locative et retenue à la source

Si vous louez votre riad (courte durée ou long terme), les revenus fonciers sont imposables. Depuis les réformes récentes, l’administration offre une option libératoire sur les revenus fonciers (taux forfaitaire) mais il existe aussi une retenue à la source selon des seuils.
Exemple chiffré : Riad loué en saisonnier génère 240 000 MAD brut/an. Après abattement forfaitaire de 40% (régime courant), base = 144 000 MAD. Selon le barème ou la retenue à la source (et l’option libératoire possible), l’impôt sera calculé — la LF 2025 a relevé certains seuils et introduit des options libératoires à considérer pour optimiser. Bien planifier permet d’éviter une surprise fiscale après la première année.

5) Piège n°5 — La taxe sur la plus-value immobilière (TPI)

En cas de revente, la plus-value est soumise à une taxe (TPI). Le taux standard appliqué depuis quelques années est autour de 20% sur la plus-value nette, après déductions autorisées. Cela peut impacter fortement la rentabilité d’une revente rapide.
Exemple : Achat 1 200 000 MAD → revente 1 800 000 MAD → plus-value 600 000 MAD → TPI ≈ 120 000 MAD (20%). Intégrez ce coût dans votre stratégie de sortie.

6) Piège n°6 Statut commercial vs résidentiel (impact TVA, urbanisme)

Si votre riad est classé ou exploité comme établissement touristique (chambre d’hôtes, maison d’hôtes), le régime fiscal change : TVA possible, obligations de classement, normes d’hygiène et sécurité. Vérifiez l’usage autorisé en urbanisme et si des travaux de mise aux normes déclenchent des taxes ou pénalités. La requalification d’activité par l’administration peut entraîner redressements.

7) Piège n°7 Mandats, procurations et agents non certifiés

Ne signez jamais sur simple procuration sans vérifier la portée du mandat et l’identité du mandataire. Les arnaques où un tiers vend un bien via une procuration mal rédigée existent. Faites vérifier les mandats par un notaire indépendant et demandez pièces d’identité, extrait de registre foncier et présence physique du vendeur le jour de l’acte si possible.

Checklist rapide avant d’acheter (actionnable)

1. Obtenir extrait du livre foncier + rechercher hypothèques.
   

2. Vérifier immatriculation et correspondance entre plan et réalité.
   

3. Demander justificatifs de paiement antérieurs (pour éviter litiges).
   

4. Calculer frais d’acquisition et imposition (scénarios 0–5 ans).
   

5. Faire expertises techniques (charpente, menuiserie, assainissement).
   

6. Vérifier usage autorisé (résidentiel/commercial/touristique).
   

7. Prévoir plan de trésorerie pour travaux + fiscalité.
   
   

Conclusion Anticiper plutôt que subir

Acheter un riad au Maroc en 2026 reste attractif, mais le contexte légal et fiscal a évolué récemment (Loi de Finances 2025 et mesures connexes). La clé est l’audition préalable : vérifications foncières, calculs fiscaux scénarisés, et sécurisation des moyens de paiement. Un mauvais diagnostic juridique ou fiscal transforme une belle acquisition en casse-tête coûteux.

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