Investir dans un riad à Marrakech est une idée qui séduit de plus en plus d’entrepreneurs, d’expatriés et d’investisseurs internationaux. Architecture unique, tourisme en croissance, rendement élevé… le riad coche toutes les cases d’un placement immobilier intelligent. Mais une question cruciale revient toujours :
faut-il acheter son riad ou passer par la location-gérance pour démarrer ?

Dans cet article, je te livre une analyse experte issue de 5 ans d’accompagnement d’investisseurs sur le terrain. Tu vas découvrir le vrai choix gagnant, en fonction de ton budget, de ton timing et de ta stratégie de rendement, afin d’investir de manière sécurisée, sans mauvaises surprises.

1. Marrakech : un marché d’opportunités… mais pas pour les débutants sans stratégie

Avant de comparer achat et location-gérance, il faut comprendre le contexte. Marrakech accueille plus de 4 millions de touristes par an. Les taux d’occupation des bonnes maisons d’hôtes dépassent 70% à 85%.
Le revenu par chambre dans un riad est l’un des plus élevés du pays, 85€.

Mais attention :le marché est complexe, réglementé et très différent d’un marché immobilier classique.
Sans expertise locale, les erreurs peuvent coûter cher : mauvaise localisation, travaux imprévus, licences non conformes, personnel mal géré…

C’est pourquoi beaucoup d’investisseurs hésitent entre acheter un riad (propriété totale) ou démarrer par une location-gérance (exploitation sans achat).

Voyons maintenant les forces et faiblesses de chaque modèle.

2. Achat d’un riad : un investissement solide mais exigeant

Acheter un riad à Marrakech est le rêve de nombreux investisseurs. Et ce rêve peut être extrêmement rentable, si les bonnes conditions sont réunies.

Les Avantages de l’Achat

1. Patrimoine immobilier sécurisé

Tu deviens propriétaire d’un bien rare, dans une ville où les riads de qualité se raréfient.
C’est un actif stable, transmissible et valorisable.

2. Plus grande rentabilité à long terme

En pleine propriété, tu maîtrises totalement le revenu généré. Un riad bien exploité peut afficher :

• 15% à 30% de rendement annuel

• 85€ à 500€ par chambre et par nuit selon la gamme

• Plus-value à la revente d'au moins 80% après 3 ans d'exploitation
  

3. Liberté totale sur la gestion

Tu choisis la rénovation, le standing, la charte d’accueil, la stratégie tarifaire, la conciergerie et les plateformes (Booking, Airbnb, site direct). Tu construis TON produit hôtelier.

Les Inconvénients de l’Achat

1. Budget initial élevé

Prix moyen d’un riad exploitable dans la Médina :

• 260 000€ à 800 000€ pour un riad déjà opérationnel
  

• 150 000€ à 300 000€ pour un riad à rénover (avec travaux supplémentaires)
  

2. Rénovations complexes

La Médina est classée, les artisans sont spécifiques, et les rénovations ne ressemblent pas à celles d’une maison moderne. Sans équipe fiable → risque de dépassements et de malfaçons.

3. Démarches administratives longues

Licence maison d’hôtes
Sécurité incendie
Conformité urbanistique
Enregistrement fiscal
Déclaration CNSS du personnel

L’accompagnement d’un expert devient crucial.

3. Location-Gérance d’un riad : l’alternative intelligente pour investir vite et avec moins de risques

La location-gérance est encore peu connue, mais elle séduit de nombreux investisseurs étrangers.

Le principe :

Tu n’achètes pas le riad.

Tu le prends en gestion commerciale, à un tarif négocié.
Tu explotes le riad comme si c’était le tien.
Tu encaisses les profits après avoir payé le loyer.

C’est le modèle préféré de ceux qui veulent commencer rapidement et limiter l’exposition financière.

Les Avantages de la Location-Gérance

1. Entrée sur le marché à moindre coût

Pas besoin de mobiliser 300 000€.

Un contrat de location-gérance coûte entre 1 500€ et 4 000€ par mois selon la taille parfois un droit d’entrée (rachat d’exploitation). En général sont demandés 3 mois de loyers d'avance et 6 mois de caution.

C’est le moyen le plus simple de tester un projet hôtelier sans immobiliser un gros capital.

2. Gains rapides

Si le riad est déjà opérationnel, tu peux commencer à générer du cash dès le premier mois.

3. Pas de travaux structurels à payer

Tu prends le riad tel qu’il est.
Les grosses rénovations restent à la charge du propriétaire.

Les Inconvénients de la Location-Gérance

1. Pas de propriété

Tu exploites, mais tu ne possèdes rien.

2. Loyer parfois élevé en basse saison

Si le contrat est mal négocié, un loyer fixe peut peser.

3. Moins de liberté

Certains propriétaires imposent leur mobilier, des règles de décoration, une limitation sur les travaux

Il faut un bon contrat, rédigé par un expert.

4. Achat vs Location-Gérance : le vrai choix gagnant selon ton profil

Après avoir accompagné des dizaines d’investisseurs, voici la réalité :

Le meilleur choix dépend de ta stratégie, de ton budget et de ton expérience.

Profil 1 : Investisseur débutant dans l’hôtellerie → Location-Gérance

Pourquoi ?

• Tu apprends sans risque majeur

• Tu découvres la gestion d’une maison d’hôtes

• Tu évites les mauvaises surprises

• Tu vois si ce métier est fait pour toi

• Tu économises du capital pour acheter plus tard

C’est le modèle gagnant pour tester avant d’acheter.

Profil 2 : Investisseur avec capital solide → Achat direct

Si tu veux :

• construire un actif

• générer un rendement fort

• bâtir une marque

• exploiter ton riad sur plusieurs années

Alors l’achat est la voie la plus rentable.

À condition d’être bien accompagné pour éviter les pièges.

Profil 3 : Investisseur prudent → Commencer en location-gérance puis acheter

C’est la stratégie hybride la plus intelligente :

1. Tu prends un riad en location-gérance

2. Tu apprends pendant 24 à 36 mois

3. Tu maîtrises les chiffres, les équipes et les opérations

4. Tu investis ensuite dans ton propre riad

5. Tu passes directement en gestion rentable dès l’ouverture

C’est le modèle que je recommande 8 fois sur 10.

5. La vérité : le choix gagnant n’est pas celui que tu crois

La plupart des investisseurs pensent que l’achat est le Graal.

Mais la réalité sur le terrain montre ceci :

Une location-gérance bien négociée est souvent plus rentable les deux premières années qu’un achat mal anticipé. Un achat devient supérieur uniquement si le riad est bien sélectionné, bien rénové et parfaitement exploité. Sans expertise locale, l’achat peut devenir risqué. Avec un accompagnement professionnel, les deux options peuvent être extrêmement rentables. le vrai choix gagnant est celui qui sécurise ton entrée sur le marché, minimise ton risque et maximise ta rentabilité.

Conclusion : Achat ou Location-Gérance ? Voici la réponse finale

Si tu veux un investissement sécurisé, rentable et aligné avec ton niveau d’expérience, voici la ligne directrice :

👉 Débutant + budget limité → Location-gérance

👉 Investisseur confirmé + capital fort → Achat

👉 Stratégie optimale → Lancer en location-gérance puis acheter ensuite

Dans tous les cas, une chose est sûre :

Le marché des riads à Marrakech est une opportunité unique… à condition d’être guidé par un expert.

Tu veux investir dans un riad ou trouver un contrat de location-gérance sécurisé ?

Contacte-moi dès maintenant et je t’accompagne pas à pas pour faire le meilleur choix.

Prêt à passer à l’action et sécuriser ton investissement ?
Je suis là pour t’aider à réussir.

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