8 Raisons d'investir dans un Riad 8 chambres à Marrakech

Marrakech, véritable capitale touristique du Maroc, est aussi la ville la plus prisée d’Afrique, avec une croissance touristique de plus de 20 % ces deux dernières années. Face à cette dynamique, la demande en hébergements ne cesse de croître, créant une opportunité unique pour les investisseurs. L’achat d’un riad de 8 chambres s’impose comme un choix stratégique, idéal pour répondre à cette demande tout en optimisant la rentabilité. Aujourd’hui, allons droit au but avec des exemples concrets et des chiffres clés pour illustrer les avantages d’un tel investissement.

1) Un prix d’achat raisonnable

Le marché des riads à Marrakech se divise en trois grandes catégories de prix :

Riad à rénover : Environ 250 000 € pour un bien de 8 chambres nécessitant des travaux.

Projet clé en main : Entre 450 000 € et 500 000 € pour un riad incluant l'achat et la rénovation.

Riad en activité : La valeur peut facilement atteindre 1 000 000 €, certains étant même revendus à 1 250 000 € malgré leur emplacement hors des quartiers les plus prestigieux de la médina.

2) Une rentabilité très intéressante

Pour évaluer la rentabilité, il suffit de multiplier le nombre de chambres par le tarif moyen par nuitée et par le taux d’occupation annuel.

Par exemple :

Avec un tarif moyen de 85 € et un taux d'occupation de 70 % : revenus annuels potentiels de 173 740 €.

Avec un taux d'occupation de 90 % : les revenus peuvent atteindre 223 380 €.
Imaginez les perspectives avec une tarification supérieure, à plus de 100 € par nuitée.

3) Un Espace Spacieux et Polyvalent

Un riad de 8 chambres offre des volumes généreux, tant pour les chambres que pour les espaces communs comme le patio, parfaits pour intégrer des équipements prisés comme une piscine ou un jacuzzi. Cela permet également de créer des suites familiales, qui génèrent souvent autant de revenus que deux chambres standards, augmentant ainsi significativement la rentabilité globale du projet.

4) Création d’un spa et d’une table d’hôtes

L'un des avantages majeurs d'un riad 8 chambres est l'espace supplémentaire disponible, permettant l'ajout d'un spa. Offrir un spa sur place peut être extrêmement rentable, avec une marge nette d'au moins 300 dirhams par pack vendu. Le combo Hammam + Massage est particulièrement populaire, représentant une vente additionnelle à forte valeur.
En parallèle, aménager une table d'hôtes sur le rooftop peut être une excellente stratégie pour proposer des formules en demi-pension ou même accueillir des clients extérieurs, augmentant ainsi vos revenus.

5) Augmentation des marges grâce aux ventes additionnelles

Un gestionnaire performant peut atteindre 30 € de marge sur les ventes additionnelles par voyageur. Avec 100 voyageurs par mois, cela représente 3 000 € de marge, et avec 150 voyageurs, cette somme peut grimper à 4 500 €. Bien sûr, il est essentiel de motiver votre manager avec une commission attractive, créant ainsi un partenariat gagnant-gagnant.
Un riad de 8 chambres, avec sa capacité d’accueil plus élevée (jusqu'à 50 % de voyageurs en plus qu'un riad de 5 chambres), profite naturellement de cet effet de levier pour maximiser ses revenus.

6) Valorisation d’un riad de charme

La véritable rentabilité des riads réside dans la valorisation de leur fonds de commerce. Un riad nouvellement rénové ou fraîchement acquis est souvent valorisé à 50 % de son potentiel réel, car il ne génère pas encore de chiffre d'affaires significatif. Par exemple, un investissement initial de 500 000 € peut voir sa valeur doubler, atteignant 1 000 000 € après trois ans, avec un taux d'occupation de 90 % et un tarif moyen de 100 € par nuitée, générant un chiffre d'affaires annuel de 260 000 €, hors ventes additionnelles.

7) Avantages des séjours de groupes

Les riads de 10 chambres sont particulièrement prisés par les agences de voyages, suivis de près par ceux de 8 chambres, capables d'accueillir en moyenne jusqu'à 20 personnes selon leur configuration. Cela attire naturellement les tours opérateurs, qui proposent des séjours en demi-pension, augmentant ainsi le panier moyen. Certains riads sont ainsi réservés 4 à 6 mois par an uniquement grâce à des partenariats avec des agences.

8) Accès à des Subventions pour les Hébergements Touristiques

Les autorités marocaines soutiennent activement les projets touristiques à travers des programmes comme Go Siyaha, qui peuvent financer jusqu'à 30 % des coûts de rénovation et offrir entre 10 000 € et 15 000 € pour l’accompagnement marketing et le revenue management. Bien que ces aides soient soumises à certaines conditions, elles constituent une véritable opportunité pour lancer un riad 8 chambres à Marrakech dans des conditions optimales.

Conclusion

Les riads de 8 chambres sont particulièrement prisés des investisseurs, avec des revenus mensuels moyens pouvant atteindre 20 000 €, hors ventes additionnelles. Après seulement trois ans d'exploitation, leur valorisation dépasse souvent le million d'euros, en faisant un investissement stratégique pour générer des revenus passifs, accélérer son indépendance financière ou préparer une installation au Maroc.

Envie de vous lancer dans ce type de projet ? Parlons-en !

Sébastien Dubois
Auteur du livre "Investir et exploiter un riad maison d’hôtes au Maroc"